나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5092 [2] 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 30층에이-3012호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무 및 상가지대로서 상업용·업무용 건물, 아파트 및 오피스텔, 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 백화점(신세계·롯데) 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 도보로 약 1분 이내 거리에 시내버스정류장 및 도보로 약 7~8분 거리에 동해선 “센텀역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층~지상42층건내 29층 에이-2912호 외 1개호
로서(사용승인: 2017.08.31)
- 외벽: 화강석 버너구이 및 대리석 타일, 강화유리 마감
- 내벽: 내부인테리어 등 마감
- 천장: 텍스 마감
- 바닥: 타일깔기
- 창호: 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

지식산업센터(사무실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 천장형 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고이고 자체지반 평탄한 가장형의 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로 및 남동측으로 중로에 접하고 주차시설 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-10)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(2012-10-12)(경남정보대학교 산업단지캠퍼스), 상대보호구역(2013-07-29)(센텀2초), 상대보호구역(2016-06-30)(센텀중), 절대보호구역((가칭)센텀2초등학교(2019.1.29.)), 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지), 산업시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획), 연구개발특구(2023-12-06)(과학기술정보통신부고시 제2023-47)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

지식산업센터(사무실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

물건 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 30층 에이-3012호

물건 종류: 지식산업센터 (사무실)

물건 상세정보: 해당 물건은 센텀스카이비즈 건물의 에이동 30층에 위치한 호실입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 791,000,000원

토지 면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

건물 면적: 78.52㎡ (약 23.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5092 (2)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

건축물 명칭: 센텀스카이비즈 에이동

구조: 철골콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 4층 ~ 지상 42층

해당 층: 30층

사용승인일: 2017년 08월 31일

마감: 외벽 - 화강석 버너구이 및 대리석 타일, 강화유리 / 내벽 - 내부인테리어 / 천장 - 텍스 / 바닥 - 타일

설비: 위생 및 급배수, 천장형 시스템 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러 설비 등

2.2. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무 및 상가지대로서 다양한 상업용·업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 대형 백화점(신세계, 롯데) 등으로 형성되어 있어 대체적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

인접지 및 인접 도로와 등고이며 자체 지반은 평탄한 가장형의 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북동측으로는 광대로, 남동측으로는 중로에 접하며 주차 시설은 양호합니다.

2.3. 교통망

차량 접근이 용이합니다.

도보 약 1분 거리에 시내버스정류장이 위치합니다.

도보 약 7~8분 거리에 동해선 '센텀역'이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(경남정보대학교 산업단지캠퍼스, 센텀2초, 센텀중), 절대보호구역((가칭)센텀2초등학교), 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지), 산업시설구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 아이에스동서주식회사 외 1명 (2017-09-18)

말소 기준 권리: 부산은행 근저당 (2017-12-06, 452,400,000원)

기타 권리:

* 이종열 공유자전원지분전부이전 (2017-12-06, 말소)

* 김성대 근저당 (2023-02-02, 300,000,000원, 말소)

* 중소기업은행 근저당 (2024-09-12, 600,000,000원, 말소)

* 김성대 강제경매 (2025-03-18, 344,232,560원, 말소) - 본건 경매개시결정 등기

등기부 채권 총액: 1,352,400,000원

3.2. 임차인 현황

모든 임차인은 해당 정보상 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: (주)위브리즈이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2018-05-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 예린종합건설주식회사이

보증금: 392,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-12-13

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 케이알이디(주)이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2020-03-06

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

다만, 임대차 계약의 구체적인 내용 및 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예외: 지상권은 없다고 명시됨)

4. 상권분석

센텀스카이비즈는 부산의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지인 센텀시티 내에 위치합니다.

주변에 신세계백화점, 롯데백화점, 영화관, 컨벤션센터(BEXCO) 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

지식산업센터로서 기업체 입주 및 사무실 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 센텀중학교, 센텀2초등학교(예정) 등이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

신세계, 롯데 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하여 부산 시내 전반으로의 접근성이 좋습니다.

해운대 해수욕장 등 관광 및 레저 시설 접근도 비교적 용이합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 비록 대항력은 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 예상되는 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물 용도: 지식산업센터(공장) 용도이나, 사무실로 이용 중이므로 관련 법규 및 관리 규약을 확인해야 합니다.

* 관리비: 장기간 미납된 관리비는 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 경매 채권 총액: 감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 센텀시티 내에 위치한 지식산업센터로, 교통, 편의시설, 주위 환경 면에서 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연도도 비교적 최신이며, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인이 명도 과정에서 적극적으로 협조하지 않을 경우 예상보다 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 센텀시티 내 핵심 업무 지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통: 도보권 역세권 및 다수의 버스 노선으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 상업시설 및 주거단지로 인한 잠재적 고객 및 비즈니스 수요가 풍부합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리 관계가 정리되고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 지식산업센터의 활용성: 최신 설비를 갖춘 사무 공간으로서 기업체들의 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 791,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가 수준에서 시장 상황, 본 물건의 장단점, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 우수한 입지와 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

현장 조사를 통한 시세 파악 및 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

권리상의 문제는 없으나, 명도 협상 및 이주 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.