나이스옥션 법원경매 전주 2023타경6234 [1] 전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 177-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "용산마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택,
농경지 등이 혼재하는 시자기 주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호1)은 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 현황 "주상용건부지 및 일부 도로" 상태임.
- 본건 토지 기호4)는 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "도로" 상태임.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호1) 일부는 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로임.
- 본건 토지 기호4)는 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1,4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

본건 토지 기호1)은 귀 제시목록상 지목이 "대"이나 현황 일부는 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호2-가) 경량철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층 건으로,
- 외 벽 : 목재사이딩 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임."

- 기호3-나) 경량철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층 건으로,
- 외 벽 : 경량판넬 등 마감,
- 내 벽 : 경량판넬 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

- 기호2-가)는 단독주택 1가구 및 사무소로 이용중임.
- 기호3-나)는 제조업소로 이용중임.

설비내역

- 기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, LPG에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
- 기호3-나)는 기본적인 위생 및 급·배수설비 등아 구비되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물성격의 제시외 건물 기호ㄱ-ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 공부상 지목이 "대"이나 현황 일부는 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "용산마을" 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 지역 특성상 농촌 지대의 성격도 일부 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 비교적 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 등고 평탄한 상태이며, 유사 사다리형 및 부정형으로 구성되어 있습니다. 현황은 주상용 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 일부는 도로로 사용 중입니다.

2.4. 인접 도로

본건 토지 일부는 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소될 예정입니다. 말소 기준 권리는 2017년 5월 4일 접수된 상진신용협동조합의 근저당권입니다. 따라서 경매 절차가 정상적으로 완료되면 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 임차인: 보증금 36,000,000원, 차임 500,000원. 2023년 6월 19일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 이 임차인: 보증금 0원, 차임 0원. 2020년 4월 6일 전입신고 하였으나 확정일자 정보 및 대항력은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

0원. 위 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 전주시 완산구 삼천동2가 "용산마을" 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 농경지가 혼재된 지역입니다. 제2종 근린생활시설로 등록된 건물들의 특성상, 주변 주거민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 서비스업이 입점해 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 분석

건물은 단독주택 1가구 및 사무실, 제조업소로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 현재 용도는 다양하게 활용될 수 있는 근린생활시설이므로, 향후 업종 변경이나 재구성을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변이 주거 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종 간의 경쟁이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 이용은 편리한 편입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하며, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 주거 단지와 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 시설

반경 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황

공부상 지목이 '대'이나 현황 일부가 도로로 이용 중인 점은 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 건축법 등 관련 규제에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지 용도 지역

자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여, 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다. (예: 건축물의 용도, 규모, 건폐율, 용적률 등)

6.3. 임차인 관계

비록 대항력 없는 임차인으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 보증금이 있는 임차인의 경우, 명도 협상이 필요할 수 있습니다. (현재 김 임차인은 보증금 3600만원이 있으나 대항력 없음)

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 지도 검색 등을 통한 상세한 주변 조사 및 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 근린시설 물건으로, 토지/건물 일괄매각 대상입니다. 권리 관계는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

다만, 토지 일부가 도로로 이용 중인 점과 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 규제가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 상권 발달 가능성보다는 안정적인 임대 수익 또는 실사용 목적에 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 없음

모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 다양한 활용 가능성

제2종 근린생활시설로 용도가 등록되어 있어, 현재의 단독주택/사무실/제조업소 용도 외에도 다양한 업종으로의 전환이나 재구성이 가능합니다.

8.3. 토지/건물 일괄매각

토지와 건물을 함께 취득하므로, 토지 활용 계획과 건물 운영 계획을 통합적으로 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 531,798,220원을 기준으로, 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석 결과, 주변 시세, 시장 상황, 향후 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

토지 일부가 도로로 이용 중인 점, 자연녹지지역 등의 제약 사항을 감안할 때, 최고가 매수 신고 가격은 감정가를 상회하는 수준보다는 실질적인 투자 가치에 부합하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액을 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.