나이스옥션 법원경매 전주 2025타경821 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""전주영생고등학교"" 북동측 인근 대로변에 위치하는 구분건물
(효자동3가 1710-2번지)인 『구분상가 일부(3개호→1층 : 제105호, 제106호, 5층 : 제501호)』로서 도로변을 따라
각종 상가와 후면으로는 주택 등으로 형성되어 있으며, 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105호, 제106호, 제5층 제501호로서
외 벽 : 석재마감 등,
내 벽 : 타일 및 인테리어마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 강화유리 구조이며, 2011.12.09. 사용승인된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 보통인 편입니다.

이용상태

제1층 제105호, 제106호 : 소매점(바을부동산 컨설팅),
제5층 제501호 : 사무실(간판:희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

진입로인 북측 및 남측으로 폭 약 35M, 6M의 포장된 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지지구단위계획구역), 대로1류(폭 35M~40M)(접합),
소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

전주지방법원 2025타경821 (2)

소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2 5층501호 (전주시 완산구 효자로 100)

건물용도

제2종근린생활시설

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일

2011년 12월 09일

총 층수

5층 건물 중 1층 일부(105호, 106호) 및 5층 일부(501호)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

감정가

330,000,000원

매각대상 토지면적

176. 38㎡ (약 53.35평)

매각대상 건물면적

168. 96㎡ (약 51.11평)

토지 이용계획

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로1류(폭 35M~40M), 소로3류(폭 8M미만), 가축사육제한구역

주차대수

옥내 11대

공부와의 차이

없음

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 전주영생고등학교 북동측 인근 대로변에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 대로변을 따라 각종 상가와 후면으로는 주택 등으로 형성되어 있으며, 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 접근성: 북측으로 폭 약 35M, 남측으로 폭 약 6M의 포장된 도로에 양면이 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2020년 06월 24일 금만농업협동조합 근저당권

등기부채권 총액

3,712,354,792원

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

임차인 현황

* (주)큐브 (대표 이미경)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025년 04월 28일

확정일자: 2025년 04월 28일

대항력: 없음

* 농업회사법인유한회사더함 (대표 허성호)

보증금: 5,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2019년 07월 12일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

인수 보증금 합계

0원

주의사항

임차인 중 '농업회사법인유한회사더함'은 대항력이 있으나, 보증금 500만원에 대한 인수 여부는 배당표 확인이 필수적입니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원임)

1.3. 상권분석

본건은 전주 서부신시가지 지구단위계획구역 내 대로변에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 현재 이용현황: 1층(105호, 106호)은 소매점(부동산 컨설팅)으로, 5층(501호)은 사무실(간판:희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근에 다양한 상가와 주거 지역이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로에 인접하여 자가용 이용 또한 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 학교(전주영생고등학교) 및 주거 밀집 지역이 있어 생활 편의성이 높습니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: '농업회사법인유한회사더함'은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 500만원에 대한 인수 여부는 낙찰 후 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다. (단, 배당 내역상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 공동담보 물건: 본건은 다수의 근저당이 공동으로 설정된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 채권액 및 최종 낙찰가에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 외 추가 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동 대로변에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2011년 준공된 건물로 관리 상태는 보통 수준으로 파악되며, 현재 1층과 5층에 각각 다른 용도로 임대 중입니다.

등기부상 채권 총액이 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다. 서부신시가지 개발 계획과 맞물려 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대로변에 위치하여 가시성이 높고 유동인구 확보에 유리합니다.

* 미래 가치: 서부신시가지 개발 계획의 수혜 지역으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용도 높은 용도: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 및 사업 운영이 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 330,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정합니다. 투자자는 주변 상가 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 건물 관리 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 여부 및 배당 결과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.