나이스옥션 법원경매 진주 2025타경197 [2] 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 서포면 구평리 소재 '서포중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로서, 현황 "잡종지(고물상)"으로 이용 중입니다. 기호 3) : 사다리형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 농로와 접합니다. 기호 3) : 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다..

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)) <가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>입니다

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호 1) 토지에 제시외공작물(계근대) 1식이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 조립식 판넬구조 판넬지붕 단층건으로서, 외 벽 : 판넬 등 마감, 창 호 : 새시창 구조입니다. 기호 4) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브 지붕 2층건으로서, 외 벽 : 대리석 및 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 바 닥 : 장판지 및 타일 마감, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호 2) 고물상 사무실로 이용 중입니다. 기호 4) 1층 근린생활시설(서포개발)로 이용 중입니다. 2층 주택으로 이용 중입니다

설비내역

기호 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다, 기호 4) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비, 태양광설비(옥상층)등이 구비되어 있습니다,

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건 3) 건물 옥상층에 제시외공작물(태양광설비) 2식이 존재합니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
- 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ]은 인접토지(844-6번지)에 걸쳐 소재함
- 제시외공작물[감정서상 ㅂ, ㅅ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경197 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 서포면 구평리 844-8

* 용도: 근린주택

* 감정가: 354,126,440원

* 토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

* 토지지분: 404.00㎡

* 건물면적: 240.89㎡ (약 72.87평)

* 건물지분: 240.89㎡

* 건물 제시외면적: 77.70㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOO (서포농업협동조합으로 추정)

* 건축물대장상 주용도: 단독주택 외 1건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 서포면 구평리 소재 '서포중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 등으로 구성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다. 토지 기호 1)은 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 북측으로 농로가 접하며, 토지 기호 3)은 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역에 해당하여 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 서포농업협동조합의 근저당권(을12) 외 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리인 서포농업협동조합의 근저당권(을8) 외 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사농업회사법인제주시티

* 보증금: 0원, 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사서포부동산개발

* 보증금: 2,000,000원, 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2018-05-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 황춘식

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-09-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 현황: 본건은 '서포중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 현재 건물은 1층 근린생활시설(서포개발) 및 고물상 사무실, 2층 주택으로 이용 중입니다. 토지 또한 잡종지(고물상) 및 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 매각 포함 제시외 물건:

* 감정서상 ㄱ~ㄷ의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

* 감정서상 ㄱ, ㄴ 제시외 건물은 인접 토지(844-6번지)에 걸쳐 소재하므로 경계 관련 확인이 필요합니다.

* 감정서상 ㅂ, ㅅ 제시외 공작물이 매각에 포함됩니다.

* 토지 기호 1)에 계근대 1식이 소재하며, 건물 옥상층에 태양광 설비 2식이 존재합니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '서포중학교'가 인근에 위치해 있으며, 주변 지역은 근린생활시설과 주택, 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 교통사정은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 침범: 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 일부가 인접 토지에 걸쳐 있어, 명도 및 이용 시 경계 문제로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주용도는 단독주택이나, 실제로는 근린생활시설, 주택, 고물상 등으로 복합 이용되고 있어 용도 불일치에 따른 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 타 물건의 진행 상황이 본 건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 서포면에 소재한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 현재 고물상 사무실, 근린생활시설, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 토지 또한 잡종지 및 주상용 건부지로 이용 중입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있고, 임대 관계가 미상인 점, 토지 이용에 일부 제한이 있는 점 등은 명도 및 권리확보 과정에서 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용성을 높일 수 있습니다.

* 말소기준 권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 비교적 깨끗한 권리 인수가 가능합니다.

* 현재 이용 중인 용도(근린생활시설, 주택, 고물상)를 그대로 활용하거나, 지역 특성을 고려한 추가 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 354,126,440원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립주택 매매 사례(덕원빌라, 대성빌)는 본 건과 건물의 유형 및 토지 이용 현황에서 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 넓은 토지 면적(404㎡)과 복합 용도의 건물을 포함하고 있으며, 건축물대장상 주용도는 단독주택 외 1건입니다.

* 예상 입찰가 산정: 권리 분석상 인수할 금액이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 제시외 건물의 인접 토지 침범, 임대 관계 미상, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 검토하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.