나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30765 [2] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 문산읍 삼곡리, `문산우체국‘에서 북서측으로 직선거리 약 130미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택` 다가구주택` 주거나지 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으며 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호2, 4, 6, 7은 상호 접면하여 소재하고 있으며,
이를 일단으로 하여 검토하면 사다리형에 유사한 토지로서 인접지` 접면도로 등과 등고하고,

기호2와 4토지는 단독주택(다가구주택)부지로,
기호6과 7토지는 지목이 도로이고 현황도 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호2, 4, 7은 북측으로 폭 약4 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며,
기호4와 기호6은 북동측으로 폭 약2 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며, 또 기호6은 자체가 이 도로(폭 약 2미터 내외의 출입로)로 제공되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 4, 6, 7은
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표' 참조 요망

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은 2018.4.23 사용승인을 득한 건물,
기호5 건물은 2018.4.24 사용승인을 득한 건물로 공부를
기준하면 이 2동의 건물이 모두 약 7년 경과된, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로서,
외벽은 외장용 화강석판` 미장스톤 등
내벽은 벽지, 타일 등
바닥은 타일, 화강석물갈기, 장판지, 강화마루 등
창호는 하이샤시 2중창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-4층은 다가구주택 각각 층별 4가구로, 총 12가구이며,

기호5는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-3층은 다가구주택 각각 층별 4가구로,
4층은 3가구로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호3과 기호5 건물의 옥상에 소재하고 있는 계단실은 각 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 일부는 임대 중이고, 일부는 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동, `상봉한주타운아파트‘ 남측 월편에 소재하는
아르피오빌 4층 401호로서,
부근은 아파트` 다가구주택 등 공동주택, 단독주택 등으로, 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 등 출입이 가능하고, 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

2004.12.10.. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트구조 슬래브지붕
6층건 아파트 및 제2종근린생활시설 내 제4층 제401호로서,
외벽은 외장용화강석` 대리석 등 석판, 몰탈위페인팅 등
내벽은 데코타일` 몰탈위 페인팅` 벽지` 타일 등
창호는 샷시창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임..

이용상태

공부상 아파트 용도로 등재되어 있음

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형으로 접면도로와 등고하며 공동주택 및 제2종근린생활시설용도부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 서측으로는 중로2류(폭 15m~20m아스콘 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2024-11-06)(중로2-9호선)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여
평가하였으므로 참고하시기 바라며,

임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3. 건물의 옥상에 소재하고 있는 계단실은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

1.1. 1. 사건정보

사건번호: 진주지원 2025타경30765 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대평새마을금고 (자료상 대OOOOOO)

1.1. 2. 소재지 및 용도

경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-2 (다가구주택)

경상남도 진주시 상봉동 아르피오빌 4층 401호 (아파트)

1.1. 3. 면적 및 감정가

토지면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

건물면적: 601.42㎡ (약 181.9평)

감정가: 1,045,782,960원

1.1. 4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 5. 건물 정보

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 다가구주택 2동 및 진주시 상봉동 소재 아파트 1가구로 구성되어 있습니다.

* 문산읍 소재 다가구주택 (2동)

- 건물1 (기호3): 2018년 4월 23일 사용승인. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물. 총 12가구 (1층 계단실, 2-4층 층별 4가구). 연면적 601.42㎡.

- 건물2 (기호5): 2018년 4월 24일 사용승인. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물. 총 11가구 (1층 계단실, 2-3층 층별 4가구, 4층 3가구).

- 두 건물 모두 약 7년 경과한 건물입니다.

* 상봉동 소재 아파트

- 아르피오빌 4층 401호: 2004년 12월 10일 사용승인. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 401호. 공부상 아파트 용도.

- 해당 물건의 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 문산읍 소재지 (삼곡리 1244-2)

2.1. 1. 주위환경

본건은 '문산우체국'에서 북서측으로 약 130미터 지점에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 주거나지 등으로 형성된 주택지대로서 환경은 보통인 편입니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 관내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.1. 3. 도로상태

기호2, 4, 7 토지는 북측으로 폭 약 4미터 내외의 출입로와 접하고 있으며, 기호4와 기호6은 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 출입로와 접하고 있습니다.

2.1. 4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 속합니다.

2.2. 상봉동 소재지 (아르피오빌 4층 401호)

2.2. 1. 주위환경

'상봉한주타운아파트' 남측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 다가구주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편입니다.

2.2. 2. 교통상황

자동차 출입이 가능하며, 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 3. 도로상태

북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 서측으로는 중로2류(폭 15m~20m)의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 4. 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

을5 (상봉새마을금고 근저당권, 2018.04.25 접수, 384,000,000원)

3.1. 2. 소멸 예정 권리

매각으로 인해 말소될 권리로는 상봉새마을금고 근저당권, 대평새마을금고 가압류 및 강제경매, 목록3, 5 건물의 근저당권, 각 주택임차권 등이 있습니다. (말소: 말소 표기 확인)

3.1. 3. 인수 가능 권리

제공된 자료상 인수할 수 있는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (전체 임차인의 대항력 없음 확인)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 목록

* 김 : 보증금 7,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고 2025-06-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-07-31, 확정 2025-05-07, 배당신고 2025-05-08, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 45,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2021-02-15, 확정 2025-05-08, 배당신고 2025-05-08, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-10-02, 확정 2024-10-02, 배당신고 2025-05-09, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자박 ): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-15, 확정 2021-02-02, 배당신고 2025-05-12, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-03-11, 확정 2025-05-08, 배당신고 2025-05-08, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자심 ): 보증금 95,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-03-15, 확정 2023-03-16, 배당신고 2025-05-12, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자안 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-07, 확정 2020-04-07, 배당신고 2025-05-12, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-05-04, 확정 2021-05-04, 배당신고 2025-05-07, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-05-11, 확정일자 미상, 배당신고 2025-06-04, 대항력 없음. (주의 필요)

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-10-02, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (주의 필요)

3.2. 2. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 문산읍 상권

'문산우체국' 인근의 주거지역으로, 단독주택 및 다가구주택이 주를 이룹니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

4.2. 상봉동 상권

아파트 단지 남측에 위치하며, 로변으로는 근린생활시설이 입점해 있어 주거 기능과 더불어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 일반상업지역에 해당하여 상업 활동 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 문산읍 편의시설

인근에 문산우체국 및 버스정류장이 있습니다. 주변 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 상봉동 편의시설

아파트 단지 인근에 상봉한주타운아파트와 근린생활시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 상세한 교육, 의료, 쇼핑 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건별 리스크

6.1. 1. 문산읍 다가구주택

- 건물 사용승인일(2018년)이 비교적 최근으로 신축에 가깝습니다.

- 일부 진입 도로 폭이 좁아(약 2미터) 대형 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

- '일부 임대 중, 일부 공실' 상태이나 이해관계인 부재로 정확한 임대 관계 확인이 되지 않아 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

6.1. 2. 상봉동 아파트

- 건물 사용승인일(2004년)이 약 20년 경과하여 건물 노후화 가능성이 있습니다.

- 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

- 임대 관계 확인이 되지 않아 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 공통 리스크

- 본건은 다수의 건물을 포함하므로, 각 건물의 정확한 상태, 공실률, 임대 수익률 등을 면밀히 파악해야 합니다.

- 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 현장 방문 시 직접 확인하거나 별도의 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 문산읍에 위치한 비교적 신축 다가구주택 2동과 상봉동에 위치한 아파트 1가구로 구성된 일괄 매각 물건입니다. 문산읍 주택은 건축 연한이 짧고, 상봉동 아파트는 도심지 내에 위치하여 각각의 장점을 가집니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 것으로 보이며, 임차인들도 대항력이 없어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 문산읍 다가구주택의 정확한 임대 현황 및 상봉동 아파트의 내부 상태 등은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다가구주택: 문산읍 소재 다가구주택이 2018년 건축되어 즉각적인 대규모 수선 부담이 적습니다.

* 다수의 임대 수익원: 다가구주택 2동과 아파트 1가구로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 단순화: 모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 임차인들의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 도심 접근성: 진주시 내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 동향, 유사 물건 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 개별 물건에 대한 추가 조사가 필요합니다. 본 보고서에서는 상세한 입찰가 산정은 생략합니다. 참고로, 감정가는 1,045,782,960원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.