나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30765 [3] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 문산읍 삼곡리, `문산우체국‘에서 북서측으로 직선거리 약 130미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택` 다가구주택` 주거나지 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으며 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호2, 4, 6, 7은 상호 접면하여 소재하고 있으며,
이를 일단으로 하여 검토하면 사다리형에 유사한 토지로서 인접지` 접면도로 등과 등고하고,

기호2와 4토지는 단독주택(다가구주택)부지로,
기호6과 7토지는 지목이 도로이고 현황도 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호2, 4, 7은 북측으로 폭 약4 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며,
기호4와 기호6은 북동측으로 폭 약2 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며, 또 기호6은 자체가 이 도로(폭 약 2미터 내외의 출입로)로 제공되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 4, 6, 7은
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표' 참조 요망

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은 2018.4.23 사용승인을 득한 건물,
기호5 건물은 2018.4.24 사용승인을 득한 건물로 공부를
기준하면 이 2동의 건물이 모두 약 7년 경과된, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로서,
외벽은 외장용 화강석판` 미장스톤 등
내벽은 벽지, 타일 등
바닥은 타일, 화강석물갈기, 장판지, 강화마루 등
창호는 하이샤시 2중창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-4층은 다가구주택 각각 층별 4가구로, 총 12가구이며,

기호5는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-3층은 다가구주택 각각 층별 4가구로,
4층은 3가구로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호3과 기호5 건물의 옥상에 소재하고 있는 계단실은 각 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 일부는 임대 중이고, 일부는 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동, `상봉한주타운아파트‘ 남측 월편에 소재하는
아르피오빌 4층 401호로서,
부근은 아파트` 다가구주택 등 공동주택, 단독주택 등으로, 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 등 출입이 가능하고, 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

2004.12.10.. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트구조 슬래브지붕
6층건 아파트 및 제2종근린생활시설 내 제4층 제401호로서,
외벽은 외장용화강석` 대리석 등 석판, 몰탈위페인팅 등
내벽은 데코타일` 몰탈위 페인팅` 벽지` 타일 등
창호는 샷시창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임..

이용상태

공부상 아파트 용도로 등재되어 있음

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형으로 접면도로와 등고하며 공동주택 및 제2종근린생활시설용도부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 서측으로는 중로2류(폭 15m~20m아스콘 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2024-11-06)(중로2-9호선)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여
평가하였으므로 참고하시기 바라며,

임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록5. 건물의 옥상에 소재하고 있는 계단실은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 진주지원 2025타경30765 (3)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-15 (다가구주택), 경상남도 진주시 상봉동 아르피오빌 4층 401호 (아파트)

용도: 다가구주택 (문산읍), 아파트 (상봉동)

감정가: 1,052,300,480원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

문산읍 삼곡리 1244-15 (다가구주택)

* 토지 면적: 353.00㎡ (약 106.79평)

* 건물 면적: 595.08㎡ (약 179.99평)

* 건축 연도: 2018년 4월 사용승인 (2동)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물

* 이용 현황: 다가구주택 (총 12가구)

* 건축 상세 (JSON 기반):

* 건축면적: 193.66㎡

* 총 연면적: 595.08㎡

* 건폐율: 59.04%

* 용적률: 181.43%

상봉동 아르피오빌 4층 401호 (아파트)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

* 건축 연도: 2004년 12월 10일 사용승인

* 이용 현황: 공부상 아파트 용도

* 참고: 구분건물(아파트)의 전용면적 및 분양면적 등 세부 면적 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 문산읍 삼곡리 (다가구주택)

* 위치: 진주시 문산읍 삼곡리, 문산우체국에서 북서측 약 130미터 지점에 소재합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 주거나지 등이 형성된 주택지대로서 비교적 정온한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 관내 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북측으로 폭 약 4미터, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상봉동 (아파트)

* 위치: 진주시 상봉동, 상봉한주타운아파트 남측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 무난합니다.

* 도로: 북측 소로2류(폭 8~10m), 서측 중로2류(폭 15~20m) 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2018년 4월 25일 상봉새마을금고 근저당권 (을3 토지, 을1 건물)

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 강제경매 등은 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 686,549,120원 (근저당 384,000,000원 + 가압류 302,549,120원 (본압류로 이행된 강제경매 금액 포함))

3.2. 임차인 현황

본 건의 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 권OO: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-01-18, 확정 2025-05-07, 배당 2025-05-07.

* 도O성: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-02-10, 확정 2025-02-10, 배당 2025-06-12.

* 송O숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 배당 2025-05-09.

* 한국토지주택공사 (입주자 안제춘): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-12, 확정 2021-05-20, 배당 2025-05-15.

* 오O현: 보증금 60,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2021-12-27, 확정 2025-06-26, 배당 2025-06-27.

* 임O현: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-03-20. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 장O환: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-06-02, 배당 2025-05-27.

* 장O환: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-02, 확정 2018-12-11, 배당 2025-05-26.

* 정O훈: 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-02-23, 확정 2022-12-20, 배당 2025-06-27.

* 하O종: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2020-04-07, 확정 2020-04-07, 배당 2025-05-27.

* 한국토지주택공사 (입주자 허충구): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-06, 확정 2022-11-24, 배당 2025-06-04.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 문산읍 삼곡리 (다가구주택)

본 물건은 진주시 문산읍의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 문산우체국이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

4.2. 상봉동 (아파트)

진주시 상봉동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 로변으로는 근린생활시설이 발달해 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. 주거 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 문산읍 삼곡리

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 문산우체국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치할 가능성이 있으므로, 자녀가 있는 세대의 경우 학군 정보를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 상봉동

* 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교가 위치할 것으로 예상되어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황: 문산읍 다가구주택은 비교적 신축(2018년 준공)이나, 상봉동 아파트는 2004년 준공으로 노후화가 진행될 수 있습니다.

* 임대 현황: 문산읍 건물은 일부 공실이 있는 것으로 탐문되었으며, 임대차 관계 확인이 필수적입니다. (현장 방문 시 이해관계인 부재로 임대관계 확인 불가)

* 내부 확인: 상봉동 아파트는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 문산읍 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역에 속하므로, 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 낙찰 전 반드시 지도 서비스 등을 통해 주변 환경을 상세히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 문산읍에 위치한 신축 다가구주택과 상봉동의 아파트가 일괄 매각되는 건입니다. 문산읍 다가구주택은 신축 건물로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높으며, 상봉동 아파트는 도심 접근성이 좋은 위치에 자리 잡고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 위험은 없으나, 임대차 관계 및 건물 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 여부 등 법적 제한 사항도 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 다가구주택: 2018년 준공으로 유지보수 비용이 적고 임대 경쟁력이 높습니다.

* 안정적인 주거 수요: 진주시 지역 특성상 다가구주택 및 아파트에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 상봉동 아파트의 입지: 생활 편의시설 및 교통망이 우수한 지역에 위치하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,052,300,480원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 현재 제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 신축 다가구 및 아파트를 포함한 복합 물건이므로 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.