나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10549 [2] 경상북도 안동시 녹전면 사신리 1018 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 녹전면 사신리 소재 ""안지마을"" 동측(1) 인근 및 서측(2) 인근에 위
치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통
사정은 보통시(1) 또는 다소 불편시(2)됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서 남동측으로 완경사를 이루는 휴경지입니다.
2): 부정형의 토지로서 남동측으로 급경사를 이루는 휴경지입니다.

인접 도로상태

기호1,2): 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-07)(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-07)(일부제한구역 가금류 돼지 개 제한지
역,소 젖소 1000㎡ 이상 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여
건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

현황:묵전으로 임야화됨. 수목포함. 분묘가 소재할 가능성 있고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 지적상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10549 (2)

소재지: 경상북도 안동시 녹전면 사신리 1018

용도: 전

감정가: 24,338,000원

토지면적: 2,830.00㎡ (약 856.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 미래에셋생명보험(OOOOOOOOOOOO)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 안동시 녹전면 사신리 소재 "안지마을" 동측(1) 및 서측(2) 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 녹전면은 안동시 북부에 위치하며, 대부분 산지를 이루고 있습니다. 사신리는 안동댐 건설로 일부 지역이 수몰되기도 했으며, 과거 예안군 서면 지역이었다가 행정구역 개편을 거쳐 현재의 안동시에 속하게 되었습니다. 마을에는 약 600년 수령의 천연기념물인 느티나무가 있어 지역의 역사성과 전통을 엿볼 수 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통이거나 다소 불편할 수 있습니다. 안동시 녹전면은 915번 및 935번 지방도가 지나며, 안동 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지입니다.

* 주변 시설 및 혐오시설: 검색 결과, 본건 소재지인 안동시 녹전면 사신리 1018번지 인근에 대한 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안동시 와룡면(녹전면 인근)에서는 폐플라스틱 재생 공장 설립을 두고 주민 반발이 있었으며, 식수원 오염 및 유해물질 배출 우려가 제기된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 혐오시설 입지 가능성을 시사합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권이전(박영삼, 협의분할에 의한 상속): 1999년 12월 13일.

* 강제경매(미래에셋생명보험): 2025년 5월 20일, 17,555,398원. 본 건의 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 해당 물건에 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 내용(예: 지상권)은 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변에 농가주택이 분포하고 있습니다. 인근에 주거 밀집 지역이나 상업 시설이 발달하지 않아, 일반적인 상권 분석보다는 농업 및 토지 이용 측면에서의 가치 판단이 중요합니다. 녹전면은 안동 사과 재배의 주요 지역 중 하나로 알려져 있으나, 본 물건의 직접적인 상업적 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 녹전면은 면 소재지에 행정복지센터, 파출소, 소방서, 초등학교, 우체국, 농협 하나로마트 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 사신리 인근 마을에는 약 100호 내외의 가구가 거주하고 있습니다.

* 주요 농산물로는 쌀, 보리, 사과 등이 있으며, 과거 안동 사과 재배 시초 지역으로 알려져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 토지매각 대상이 전(밭)으로, 농지법에 따라 농지취득자격증명서 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 현황 묵전으로 임야화되었고 수목이 포함되어 있으며, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 본건은 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지이므로, 토지 사용 및 활용에 있어 도로 접근에 대한 계획이 필요합니다.

* 임야화 및 경사: 현황 묵전으로 임야화되었고, 일부 토지는 남동측으로 완경사 또는 급경사를 이루고 있어 경작이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 기호1은 생산관리지역 내 모든 축종 제한구역이며, 기호2는 생산관리지역 내 일부 축종(가금류, 돼지, 개) 및 일정 면적 이상(소, 젖소 1000㎡ 이상) 제한구역에 해당합니다.

* 영농여건불리농지: 기호2는 영농여건 불리 농지로 분류되어 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 인근 지역에서 폐플라스틱 재생 공장 설립 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 유사한 혐오시설이 인접할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 안동시 녹전면 사신리 소재의 전(밭) 토지로, 현재는 묵전 상태로 임야화되었으며 수목이 포함되어 있습니다. 감정가는 24,338,000원이며, 면적은 2,830㎡입니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 말소기준권리인 미래에셋생명보험의 강제경매로 인한 경매입니다.

가장 큰 리스크 요인은 지적상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘기지권 성립 가능성입니다. 또한, 토지가 임야화되었고 경사 지형이라는 점, 가축사육 제한구역에 포함된다는 점 등도 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점 또한 주의가 필요합니다.

주변 환경은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 농촌 지역이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 잠재적 혐오시설 입지 논란 사례가 있어 개발 시 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지법 관련 규정 숙지 및 자격증명 발급 가능성 확인: 농지취득자격증명 발급이 가능한 자인지, 발급에 문제가 없는지 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 분묘 이장 또는 협의: 분묘가 소재할 경우, 분묘 이장에 대한 비용이나 협의 가능성을 사전에 파악해야 합니다. 분묘기지권은 토지 사용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지 해소 방안 모색: 도로 접도를 확보하기 위한 인접 토지와의 협의 또는 인허가 가능성을 검토해야 합니다.

* 장기적 관점의 토지 활용: 농지로서의 활용이 어렵거나 제약이 많을 경우, 임야 또는 임야화된 토지의 특성을 고려한 장기적 투자 가치를 검토할 수 있습니다. 다만, 생산관리지역이라는 점을 감안해야 합니다.

* 주변 개발 계획 및 시세 조사: 향후 해당 지역의 개발 계획이나 농지 시세 변화 추이를 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 보고서의 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 현장 조사: 실제 토지의 이용 현황, 경사도, 묵전 상태, 수목 상태, 분묘 존재 여부 및 접근성 등을 직접 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인: 해당 관할 읍/면/동사무소에 방문하여 정확한 발급 가능 여부 및 필요한 절차, 서류 등을 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 관련 법률 검토: 분묘가 실제 존재할 경우, 분묘기지권의 성립 여부 및 범위, 이장 비용 등에 대한 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

* 도로 편입 또는 접도 확보 가능성 검토: 맹지 해소를 위한 인접 토지와의 매입 또는 사용 협의 가능성과 그 비용을 산정해야 합니다.

* 주변 농지 및 임야 시세 조사: 유사 물건의 최근 거래 사례를 조사하여 실질적인 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 건축 가능성 확인: 생산관리지역 내에서의 건축 허용 기준, 가축사육 제한 등 관련 법규를 재확인하여 토지 활용 방안을 구체화해야 합니다.

입찰가는 감정평가액(24,338,000원)을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(맹지, 분묘, 농지증명 등)들을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금을 제외한 권리 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.