나이스옥션 법원경매 안동 2024타경2091 [6] 경상북도 영주시 이산면 신암리 722-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 조암동, 이산면 및 가흥동 소재 부동산으로 주위 일대는 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '전'으로 이용중입니다. 기호(3~10, 14, 16,): 가장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(12~13, 17): 세장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(15): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(18): 사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

(1):본건 북측으로 1~2m포장도로 통해 접근 가능함 (3~7,9,10,16):지적도상 맹지임 (8): 본건 북동측으로 농로 통해 접근 가능함. (12,13): 본건 남서측 및 북동측 통해 접근 가능함. (14,15) : 본건 북동측 농로 통해 접근 가능함. (17):본건 남동측 농로 통해 접근 가능함. (18):본건 남서측 농로 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(일부 가축(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소, 메추리) 사육 불가) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (3,4): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (5): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (6,7): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (8,9,10): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (12,13): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법> (14,18): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭 ,오리,개,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지 역<경상북도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (15): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상북 도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (17): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "영주철도청" 남동측 인근에 위치하는 "남산현대아파트 203동 16층 1602호" 단위세대로서 부근일대는 아파트단지, 단지내 상가, 상가건물 등으로 형성 되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 영주시 가흥동 소재 "가흥1동행정복지센터" 남측 인근에 위치하는 세영리첼아파트 제105동 제8층 제802호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 단지내까지 차량의 진·출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제8층 제802호 단위세대로서, 외벽:시멘트몰탈위 페인팅, 외장타일 등 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥:장판지 및 일부 타일마감 등, 창호:하이샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 16층 1602호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 중앙집중식 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 자체지반 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 24미터, 서측으로 폭 약 45미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

기호 1, 2)일단지 북측으로 인접한 폭 약 10M의 아스팔트포장도로를 이용하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

소재지: 경상북도 영주시 이산면 신암리 722-7

사건번호: 안동지원 2024타경2091 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

용도: 답 (전 이용 일부 포함)

토지면적: 5357.30㎡ (약 1620.92평)

감정평가액: 189,112,690원

채권자: 영주농업협동조합 (등기부 등 관련 정보 종합)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경상북도 영주시 이산면 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 도로망을 통해 지역 내 이동은 원활한 편입니다.

형태 및 이용상태:

본건 토지는 기호(1)은 부정형으로 '전'(밭)으로 이용 중이며, 기호(3~10, 14, 16, 18)는 가장형, 부정형, 사다리형으로 '답'(논)으로 이용되고 있습니다. 기호(12~13, 17)는 세장형으로 '답'(논)으로 이용 중입니다. 전반적으로 인접 토지와 등고 평탄한 상태를 보입니다.

인접 도로상태:

필지별로 인접 도로 상태가 상이합니다. 본건 북측으로 1~2m 포장도로 통해 접근 가능한 필지가 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 농로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

권리관계:

본건 토지에 대한 등기부등본상 소유권 이전 기록이 확인되며, 근저당 1건, 임의경매 개시 결정 1건, 가압류 2건이 등기되어 있습니다.

말소기준권리:

2018년 3월 5일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권이 본 건의 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리 이하 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

총 채무액:

등기부상 채무 총액은 약 173,622,417원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농림지역, 계획관리지역, 생산녹지지역 등 농업 관련 용도 지역에 속하며, 농업진흥구역으로 지정된 지역이 많습니다. 따라서 상업 활동보다는 농업 목적의 토지 활용이 주를 이루는 지역입니다. 인근에 소규모 주거시설이 있으나, 별도의 상업 시설 밀집 지역으로 보기 어려워 자체적인 상권 형성은 미미합니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 도시 지역의 편리한 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 주거 및 생활을 위해서는 영주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다. 감정평가서 요약에는 '영주철도청', '가흥1동행정복지센터' 등이 언급되었으나, 이는 구분건물(아파트)의 위치 설명과 관련된 내용으로, 본건 토지의 직접적인 생활 편의시설과는 무관합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

본건은 농지이므로 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금(입찰금액의 10%)이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으니, 입찰 전 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

토지이용 제한:

필지별로 계획관리지역, 농림지역, 생산녹지지역 등으로 지정되어 있으며, 각 지역별로 가축사육제한구역(일부 축종 제한 또는 전면 제한), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히 가축사육제한구역은 일부 필지에서 배출시설 설치 제한 또는 모든 축종 사육 제한 등 엄격한 규제를 받고 있습니다.

접근로 제약:

일부 필지는 지적도상 맹지이거나 협소한 농로에만 접해 있어 차량 접근성이 현저히 떨어질 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용 시 진출입로 확보 문제로 이어질 수 있습니다.

혐오시설:

현재까지 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본건 토지 인근에 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 영주시 이산면 신암리 인근에서 골재 채취 현장 관련 농수관로 훼손 및 복구 관련 뉴스가 확인되었으며, 이는 개발 행위와 관련된 환경적 이슈를 시사할 수 있습니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 주변의 축사 등 잠재적 민원 유발 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 이산면 신암리 소재 넓은 면적의 농지(답, 전)로, 농업 목적 또는 귀농·귀촌, 전원생활 부지 등으로 활용 가치가 있습니다. 감정가는 1억 8천만 원대로, 약 1620평의 면적을 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 필지별 상이한 토지 이용 제한 사항(축사 제한, 역사문화보존지역 등), 일부 필지의 도로 접근성 제약 등은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 농지 확보: 5,357.30㎡ (약 1620.92평)에 달하는 광활한 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 농촌 지역 개발 잠재력: 귀농·귀촌 수요 증가, 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 복잡한 권리 관계 없이 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 토지 이용 현황, 지역 개발 가능성, 법적 규제(농지법, 개발 제한 등), 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통한 상세 확인, 인근 부동산 시세 조사, 농지취득자격증명 발급 절차 및 가능 여부 확인, 관련 법규 검토 등이 선행되어야 합니다.

참고로, 본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어, 입찰 시 입찰 보증금은 낙찰가의 10%로 준비하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.