나이스옥션 법원경매 안동 2024타경2091 [9] 경상북도 영주시 가흥동 583 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 조암동, 이산면 및 가흥동 소재 부동산으로 주위 일대는 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '전'으로 이용중입니다. 기호(3~10, 14, 16,): 가장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(12~13, 17): 세장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(15): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(18): 사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

(1):본건 북측으로 1~2m포장도로 통해 접근 가능함 (3~7,9,10,16):지적도상 맹지임 (8): 본건 북동측으로 농로 통해 접근 가능함. (12,13): 본건 남서측 및 북동측 통해 접근 가능함. (14,15) : 본건 북동측 농로 통해 접근 가능함. (17):본건 남동측 농로 통해 접근 가능함. (18):본건 남서측 농로 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(일부 가축(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소, 메추리) 사육 불가) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (3,4): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (5): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (6,7): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (8,9,10): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (12,13): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법> (14,18): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭 ,오리,개,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지 역<경상북도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (15): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상북 도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (17): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "영주철도청" 남동측 인근에 위치하는 "남산현대아파트 203동 16층 1602호" 단위세대로서 부근일대는 아파트단지, 단지내 상가, 상가건물 등으로 형성 되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 영주시 가흥동 소재 "가흥1동행정복지센터" 남측 인근에 위치하는 세영리첼아파트 제105동 제8층 제802호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 단지내까지 차량의 진·출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제8층 제802호 단위세대로서, 외벽:시멘트몰탈위 페인팅, 외장타일 등 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥:장판지 및 일부 타일마감 등, 창호:하이샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 16층 1602호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 중앙집중식 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 자체지반 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 24미터, 서측으로 폭 약 45미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

기호 1, 2)일단지 북측으로 인접한 폭 약 10M의 아스팔트포장도로를 이용하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 안동지원에서 진행하는 2024타경2091 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 안동지원 2024타경2091 (9)

소재지: 경상북도 영주시 가흥동 583

용도: 답 (Rice paddy)

감정가: 174,843,900원

토지면적: 2,233.00㎡ (약 675.5평)

매각대상: 토지 (전체 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영주농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상북도 영주시 가흥동 소재지로, 주위 일대는 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 자체는 부정형, 가장형, 세장형 등 다양한 형태로 인접지와 대체로 등고평탄하게 이용되고 있으며, '전'(밭) 또는 '답'(논)으로 이용 중입니다.

도로 접근성은 일부 필지의 경우 1~2m 포장도로나 농로를 통해 접근 가능하지만, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 농림지역, 생산녹지지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 3월 8일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권(채권액 132,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 166,422,417원입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 그 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건은 영주시 가흥동 일대에 위치하며, 주변은 농경지와 농가주택이 혼재되어 있습니다. 가흥동 일대는 영주시의 주요 지역 중 하나로, 가흥1동행정복지센터가 위치하는 등 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 있는 지역입니다.

주변 편의시설로는 가흥동 행정복지센터, 병원, 학교, 상업시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

최근 영주 가흥동 일대 아파트 실거래가 정보는 영주가흥사랑으로부영아파트, 영주가흥더리브스위트엠, 세영리첼 아파트 등에서 확인할 수 있으며, 이는 지역 내 주거 및 상업 활동의 지표가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 가흥동 중심 지역의 행정복지센터, 상업 시설, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 주변 학군으로는 영주서부초등학교, 영광여자중학교, 영주제일고등학교 등이 언급되나, 본건과의 직접적인 거리는 확인이 필요합니다.

* 환경: 농경지가 많은 지역으로, 주변 환경은 대체로 청정할 것으로 예상되나, 지역 개발 및 토지 이용 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 영주시는 농업용 폐비닐 집하장 운영 등 환경 개선 노력을 하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 다양한 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 토지 이용에 관한 여러 법적 제한이 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 가축사육 제한 구역은 축사 신축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 도로 접근성 문제: 일부 필지가 지적도상 맹지이거나 협소한 도로에 접해 있어 토지 활용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 상세 내용 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설 가능성: 농경지 주변 지역의 경우, 축사, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설의 잠재적 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 현재까지 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 가흥동에 위치한 2,233㎡ 규모의 답(논)으로, 감정가는 약 1억 7천 4백만 원입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어, 일반적인 건축 또는 개발 목적의 투자는 신중해야 합니다. 농업적 활용이나 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해가 선행되어야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

영주시 가흥동은 점진적인 개발 가능성이 있는 지역이나, 본건의 경우 농지로서의 특성과 각종 규제를 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지법규 활용: 농지법 및 관련 규제에 대한 전문성을 바탕으로 한 토지 활용 방안 모색 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 영주시 가흥동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 시세차익: 시장 조사를 통해 본 건의 실질 가치를 파악하고, 적정 입찰가를 산정하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 174,843,900원입니다.

주변 농지 시세, 본건의 각종 토지 이용 규제(농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등), 도로 접근성, 미확인 권리(지상권) 존재 가능성, 그리고 농지취득자격증명 필수 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 영주시 가흥동 인근의 농지 거래 사례 및 아파트 실거래가 등 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 참고하여, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 전에는 현장 조사, 등기부 등본 상세 분석, 개별 필지별 가치 평가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.