나이스옥션 법원경매 안동 2024타경2091 [4] 경상북도 영주시 이산면 신암리 529-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 조암동, 이산면 및 가흥동 소재 부동산으로 주위 일대는 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '전'으로 이용중입니다. 기호(3~10, 14, 16,): 가장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(12~13, 17): 세장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(15): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다. 기호(18): 사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하고, '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

(1):본건 북측으로 1~2m포장도로 통해 접근 가능함 (3~7,9,10,16):지적도상 맹지임 (8): 본건 북동측으로 농로 통해 접근 가능함. (12,13): 본건 남서측 및 북동측 통해 접근 가능함. (14,15) : 본건 북동측 농로 통해 접근 가능함. (17):본건 남동측 농로 통해 접근 가능함. (18):본건 남서측 농로 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(일부 가축(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소, 메추리) 사육 불가) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (3,4): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (5): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (6,7): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (8,9,10): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법> (12,13): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법> (14,18): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭 ,오리,개,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지 역<경상북도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (15): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개 ,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상북 도문화재보호조례>,농업진흥구역<농지법> (17): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "영주철도청" 남동측 인근에 위치하는 "남산현대아파트 203동 16층 1602호" 단위세대로서 부근일대는 아파트단지, 단지내 상가, 상가건물 등으로 형성 되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 영주시 가흥동 소재 "가흥1동행정복지센터" 남측 인근에 위치하는 세영리첼아파트 제105동 제8층 제802호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 단지내까지 차량의 진·출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제8층 제802호 단위세대로서, 외벽:시멘트몰탈위 페인팅, 외장타일 등 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥:장판지 및 일부 타일마감 등, 창호:하이샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 16층 1602호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 중앙집중식 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 자체지반 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 24미터, 서측으로 폭 약 45미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

기호 1, 2)일단지 북측으로 인접한 폭 약 10M의 아스팔트포장도로를 이용하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2024타경2091 (4)

소재지: 경상북도 영주시 이산면 신암리 529-12

토지 면적: 863.00㎡ (약 261평)

용도: 답

감정가: 27,184,500원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 매각 (건물은 매각 대상이 아님)

채권자: 영OOOOOOOO (등기부상 영주농업협동조합으로 추정)

총 채권액: 등기부채권 총액 419,609,117원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영주시 이산면 신암리에 소재하며, 주변 일대는 농경지 및 농가주택 등이 형성된 농촌 지역입니다.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 감정평가서 요약에 따르면, 본건과 관련된 특정 필지들은 지적도상 맹지이거나 농로를 통해 접근 가능하다고 기재되어 있습니다. 본건(답)으로 특정된 필지에 대한 정확한 도로 접합 상태는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 12월 8일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 각종 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부등본 상에는 별도의 지상권 설정 내역이 확인되지 않아, 실제 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 기타 참고사항에 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 경매 진행 시 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지(답)로, 주변은 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 일반적인 상업 지역이나 주거 지역에서 기대할 수 있는 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변 시설: 본 건의 직접적인 상권보다는, 이산면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설 및 인근 농가 주택들이 분포하고 있습니다.

주변 혐오시설: 본건(영주시 이산면 신암리 529-12) 주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 답(논)으로, 현 상태로는 주거용으로 직접 활용하기 어렵습니다.

인근의 편의시설 및 주거 시설은 주로 이산면 소재지 내에 일부 존재하며, 그 외에는 농가 주택들이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지법상 농지에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 매각기일에 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우, 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

농지 관련 법규 규제: 본건은 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항의 적용을 받을 수 있습니다. 정확한 용도 및 건축 가능 여부 등은 관련 법규 확인이 필수적입니다.

도로 접근성 불확실성: 감정평가서 요약 상 일부 필지가 맹지로 언급된 점을 고려할 때, 본건의 실제 차량 접근 가능 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

공동담보 물건: 본 경매 사건은 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 자산이 함께 경매에 포함되었거나 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 이산면 신암리에 위치한 863.00㎡(약 261평) 면적의 답(논)으로, 감정가는 27,184,500원입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 임차인 관련 인수 부담 또한 없습니다.

주요 투자 고려 사항은 농지 취득 자격 증명 필요성, 농지 관련 법규(농림지역, 농업진흥구역 등)에 따른 이용 제한, 그리고 도로 접근성 관련 불확실성입니다.

따라서 본 물건은 실제 농업 영위를 목적으로 하거나, 향후 농지 관련 법규 변화 및 지역 개발 가능성을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

농업 실수요자에게 적합: 실제 농업 활동을 영위하려는 실수요자에게는 농지법상 이점을 활용할 수 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석이 간결합니다.

장기적 관점의 잠재력: 지역 개발 계획이나 농지 관련 규제 완화 시, 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 농지로서, 현재 시점에서 명확한 주거 및 상업적 활용 가치가 높지 않다는 점과 농지취득자격증명이라는 필수 조건을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

초기 예상 입찰가는 감정가의 약 80~90% 수준에서 검토될 수 있습니다. 하지만 이는 단순 참고용이며, 정확한 입찰가는 반드시 현장 조사, 관련 법규 상세 검토, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예시: 감정가 27,184,500원의 85% 수준 = 약 23,100,000원 (본 금액은 제안된 수치이며, 실제 입찰가와는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.