나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [7] 대구광역시 동구 신기동 265-10 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

2.

2.1. 사건 및 물건 개요

2.

본 물건은 대구광역시 동구 신기동에 소재하는 근린상가로, 2025타경951(7) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 276,000,000원입니다. 채권자는 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2.2. 물건 상세

2.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (7)

* 소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 2층 202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 276,000,000원

* 토지 면적: 42.64㎡ (약 12.9평)

* 토지 지분: 42.641㎡ (약 12.9평)

* 건물 면적: 122.10㎡ (약 36.9평)

* 건물 지분: 122.1㎡ (약 36.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건축물 현황:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 (지하1층 ~ 5층)

- 사용 승인일자: 1998년 06월 02일

- 총 호수: 21호

- 본건(202호)은 2층에 위치합니다.

- 건물 총 면적: 연면적 1,588.38㎡ (약 480.3평)

2. 입지조건

2.

입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

본 물건은 대구광역시 동구 신기동 소재 ‘신기중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대 및 시장지대 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

2.

일반 차량 출입은 원활하며, 외곽 시가지 내에 위치하나 인근에 시내버스정류장이 있고 남서측으로는 지하철역(신기역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

2.

본 물건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 중로2류 (폭 15m~20m)(보조간선도로)

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역. (하천구역 관련 사항은 건설과 문의 필요)

3. 권리분석

2.

권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

본 건의 말소기준권리는 2011년 11월 15일 접수된 해서새마을금고의 근저당권(채권액 88,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

2.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서, 낙찰 시 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기되지 않은 권리나 별도 통보된 사항은 없을 수 있으므로, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

2.

* 갑1: 김경애 (소유권 이전, 1999.02.26)

* 갑5: 최재흥 (소유권 이전, 2011.11.15, 강제경매 관련)

* 을7: 해서새마을금고 (근저당권, 88,400,000원, 2011.11.15) - 말소기준권리

* 을8: 불로봉무새마을금고 (근저당권, 600,000,000원, 2017.11.13) - 말소

* 을9: 불로봉무새마을금고 (근저당권, 360,000,000원, 2023.11.29) - 말소

* 갑7: 불로봉무새마을금고 (임의경매, 888,684,940원, 2025.07.14) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 1,048,400,000원

4. 상권분석

2.

상권분석

2.

4.1. 주변 상가 현황

2.

본건이 위치한 신기동은 도로변 상가와 배후 주거지가 혼합된 지역으로, 주변에 시장 상권도 형성되어 있어 지역 주민 및 유동인구를 기반으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 업종 현황

2.

건물 전체(일련번호 1~10)의 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 1층 108호: 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점)

* 1층 109호~113호: 근린생활시설(소매점- 의류 판매점) (일체로 이용 중)

* 2층 202호 (본건): 근린생활시설(사무소- 인터넷 쇼핑)

* 3층 302호: 근린생활시설(창고형 사무소)

* 4층 502호: 근린생활시설(사무소)

* 5층 602호: 근린생활시설(사무소)

* 7호: 현재 공실 상태로 조사되었습니다. (본건 202호와 직접적 관련은 없습니다.)

본건 202호는 현재 사무소(인터넷 쇼핑) 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

2.

생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

2.

본 물건 인근에는 다양한 소매점, 상점, 시장 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 신기역이 있어 대중교통을 이용한 접근성도 우수합니다.

5.2. 주요 시설

2.

* 교육 시설: 신기중학교가 북동측 인근에 위치하여 학생들의 통학이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

2.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

2.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 법적 이슈나 미등기 권리에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

2.

* 건물 노후도: 1998년 사용 승인된 건물로, 약 28년의 건축 연수를 가지고 있어 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 건물 내 일부 호수(7호)가 공실 상태로 조사되었으며, 본건(202호) 역시 현재 사무실로 사용되고 있으나 향후 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 호수 표식 부재: 각 호별 표식이 없는 점은 입찰자나 향후 사용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 개발 및 규제 리스크

2.

토지이용계획상 준주거지역 및 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등 일부 행위 제한이 존재합니다. 해당 지역의 향후 개발 계획 및 도시 계획 변경 가능성을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

종합 의견

2.

본 물건은 대구 동구 신기동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리관계가 비교적 명확하여 법적인 리스크가 적은 편입니다. 다만, 건물 노후화와 현재 이용 상태(사무소), 그리고 잠재적 공실 위험은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 주변 상권의 성장 가능성과 임대 수요 분석을 통해 수익성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

2.

투자 포인트

2.

* 대구 동구 신기동 핵심 상권 내 위치.

* 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예상으로 안전한 권리 분석.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 업종 전환 및 리모델링을 통한 자산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

2.

본 건의 입찰가는 감정가 276,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 고려합니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 현재 상태, 향후 예상 임대 수익률, 투자 목적(실거주/투자) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 사이에서 결정되나, 본 물건의 경우 잠재적 리스크 요인(노후도, 공실 가능성)을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 주변 시세 조사 및 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.