나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [8] 대구광역시 동구 신기동 265-10 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경951 (8)

1.2. 소재지

대구광역시 동구 신기동 265-10 3층302호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

235,000,000원

1.5. 토지면적

42. 64㎡ (약 12.90평)

1.6. 토지지분

42. 641㎡ (약 12.90평)

1.7. 건물면적

122. 10㎡ (약 36.93평)

1.8. 건물지분

122. 1㎡ (약 36.93평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.12. 특이사항

공동담보

1.13. 주의사항

해당 없음

1.14. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재합니다. 주변은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대 및 시장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 남서측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하여 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 하천구역에 대한 확인이 필요하여 건설과 문의가 요구됩니다.

2.5. 주변 시설

본건 주변은 상가, 주택, 학교 및 시장이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인근에 신기중학교가 위치하며, 편의시설로는 다수의 근린생활시설 및 소매점, 금융기관 등이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (불로봉무새마을금고, 2017-11-13)

3.2. 인수되는 권리

없음. 모든 등기부상의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-06-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자가 명시되어 있어 낙찰 후 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 정확한 권리 관계 및 배당 여부는 법원의 배당표를 최종 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1

접수일자: 1998-06-10

권리종류: 소유권보존

권리자: 최재흥

말소: -

* 등기구분: 을4

접수일자: 2017-11-13

권리종류: 근저당권 (말소기준권리)

권리자: 불로봉무새마을금고

권리금액: 600,000,000원

말소: 말소

* 등기구분: 을6

접수일자: 2023-11-29

권리종류: 근저당권공동담보목록

권리자: 불로봉무새마을금고

권리금액: 360,000,000원

말소: 말소

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2025-07-14

권리종류: 임의경매

권리자: 불로봉무새마을금고

권리금액: 888,684,940원

말소: 말소

3.5. 등기부 채권 총액

960,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층~지상 5층 구조이며, 1998년 6월 2일에 사용승인되었습니다. 해당 물건(8번)은 3층 302호에 위치합니다.

4.2. 건물 이용상태

각 호실은 다양한 용도로 이용 중입니다.

* 일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점)

* 일련번호(2)~(6): 근린생활시설(소매점- 의류 판매점) (호별 경계 구분 없이 일체로 이용 중)

* 일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실)

* 일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터넷 쇼핑)

* 일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소)

* 일련번호(10): 근린생활시설(사무소)

4.3. 건물 상태 및 설비 내역

외벽은 드라이비트, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 페인트, 타일 마감 등이 사용되었습니다. 일부 호실은 업종에 따른 인테리어 공사가 되어 있습니다. 바닥은 디럭스 타일, 데코타일 등으로 마감되었고, 천정은 천정지 및 석고 택스 마감 등입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있으며, 일부 호실에는 천정형 에어컨 설비가 설치되어 있습니다.

4.4. 주변 상권 특성

본 건물은 도로변 상가지대와 배후 주택지대가 혼합된 지역에 위치합니다. 인근 시장지대와 함께 다양한 소매점, 사무실 등이 입점하여 복합적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물 인근에 다수의 근린생활시설(소매점, 음식점 등)이 있으며, 금융기관 및 병의원 등의 편의시설 이용이 용이합니다. 가까운 곳에 시장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 신기중학교가 위치하여 교육환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 교통

지하철 신기역이 남서측 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1998년 6월 2일로, 약 26년이 경과하여 건물의 전반적인 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공실 위험

건물 내 일부 호실(일련번호 7)이 현재 공실 상태로 조사되어, 향후 임차인 확보에 어려움이 있거나 공실로 인한 수익 감소 위험이 존재합니다.

6.3. 공동담보 물건 영향

본건은 공동담보 물건으로, 유사한 채권으로 묶여 있는 다른 담보 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과가 본건의 가치 및 향후 관리(재건축, 리모델링 등)에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 관련 불확실성

토지이용계획상 '하천구역'에 대한 추가 기재 사항이 있어, 해당 구역 편입 여부에 따라 건축 또는 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 관할 건설과에 정확한 확인이 필요합니다.

6.5. 업종 혼재로 인한 시너지 제한

건물이 소매점, 사무실, 창고 등 다양한 업종으로 이용되고 있으며, 일부 호실은 경계 구분 없이 일체로 사용되고 있어 특정 업종의 집약적인 발달이나 시너지 효과 창출에는 한계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 입지 장단점

장점으로는 지하철역 인근이라는 역세권 입지, 도로변에 위치하여 차량 접근성이 좋다는 점입니다. 단점으로는 외곽 시가지에 위치한다는 점을 들 수 있습니다.

7.2. 건물 특성

1998년에 준공된 근린생활시설 건물로, 여러 호실을 통합하거나 분할하여 다양한 용도로 활용 가능한 특징이 있습니다.

7.3. 권리관계 평가

등기부 상 모든 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이후에 설정되었거나 임의경매 개시결정 등기이므로, 낙찰자는 권리를 인수할 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

7.4. 리스크 요인 요약

건물의 노후화, 현재 공실이 있는 점, 하천구역 관련 불확실성, 공동담보 물건과의 연관성 등을 주요 리스크로 고려해야 합니다.

7.5. 잠재력 평가

역세권이라는 입지적 강점과 다양한 업종으로의 활용 가능성이 잠재력을 나타냅니다. 주변 배후 주택 및 상업 지역과의 연계를 통한 수요 확보가 기대되지만, 공실 관리 및 업종 구성 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 상가의 이점

지하철 신기역과의 근접성은 유동인구 확보에 유리하며, 상권 활성화의 기본 요건을 갖추고 있습니다.

8.2. 다양한 용도 활용 가능성

단순 소매점뿐만 아니라 사무실, 창고 등 다양한 업종의 임차인 유치가 가능하여, 시장 상황에 따른 유연한 대응이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가는 감정가(235,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 시장 조사를 통한 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태 및 주변 상권의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 권고 사항

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례, 현재 임대 현황 및 예상 임대료, 공실률, 건물의 유지보수 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 하천구역 관련 확인 결과에 따른 잠재적 제약 사항도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

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