나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [9] 대구광역시 동구 신기동 265-10 4층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (9)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 4층502호

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 5층 건물 내 4층 502호

용도: 제2종근린생활시설 (소매점 등)

토지면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

건물면적: 122.10㎡ (약 36.94평)

감정가: 219,000,000원

사용승인일자: 1998년 6월 2일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (주요 채권자는 불로봉무새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 신기동 소재 ‘신기중학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면 주택지대, 시장지대가 형성되어 있습니다.

* 교통: 일반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역(신기역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 13일 접수된 불로봉무새마을금고 근저당 (을3)입니다.

* 경매 개시 결정: 2025년 7월 14일 불로봉무새마을금고에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

* 등기부채권 총액: 960,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다. [물건명세서 참고사항]

* 대항력 있는 임차인:

* (주)월성주택건설최재흥: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 1998.11.20. 대항력 있음.

* (주)월성씨앤씨최재흥: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2005.12.05. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (※ 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 명확한 배당 관계 및 실제 명도 과정에서의 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면 주택가, 시장지대가 혼합된 지역에 위치합니다.

* 건물 특성: 건물 내 총 21개 호실이 있으며, 본건은 4층 502호입니다. [건축물표제부 요약]

* 이용 현황: 근린생활시설 용도로 소매점(화장용품, 의류), 인터넷 쇼핑 사무소, 창고형 사무소 등으로 이용 중입니다.

* 시장 동향: 본건이 속한 신기역 인근 상권의 구체적인 시세 정보는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 상가지대 및 시장이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 신기중학교가 북동측 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 신기역(지하철)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 내용 및 검색 결과상 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 보고되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1998년 6월 사용승인된 건물로, 약 28년이 경과하였습니다. 향후 시설물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 및 담보 설정 내역을 정확히 파악하여 추가적인 위험 요소를 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 준주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등에 속해 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신기동에 위치한 근린상가로, 신기역 인근의 교통 편의성과 상업 지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 1998년에 건축되어 노후화가 진행되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 일부 토지이용계획상의 제한사항은 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 2억 1900만원이나, 채권 총액이 9억 6천만원에 달하는 점을 감안할 때, 실제 경매 진행 시 시세 및 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신기역 인근에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 상업지구 접근성: 대로변 상가지대에 위치하여 고객 접근성이 우수합니다.

* 다목적 활용 가능: 현재 소매점, 사무실 등으로 활용되고 있어, 업종 변경 및 재임대를 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 개발 가능성: K-2 공항 후적지 개발 등 동구 지역의 전반적인 개발 계획을 통해 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 보고되어, 별도의 인수되는 임차인 보증금은 없습니다. 따라서 입찰가 산정 시 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 건물 유지보수 비용, 권리 관계 및 분석 결과, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 통해 안정적인 수익 확보를 목표로 삼는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.