나이스옥션 법원경매 천안 2025타경744 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘롯데마트’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 주상혼용지대임.

위치 및 주위환경

본건(2)는 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘롯데마트’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 노선상가지대임.

교통상황

본건(1)까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 양호한 편임.

교통상황

본건(2)까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건(2)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하3층 지상15층 중 1층 101호로 사용승인일은 2013년 8월 13일이고, 외벽은 스톤타일 및 외장유리치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 알루미늄새시창임.

건물의 구조

본건(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 중 6층 601호로 사용승인일은 2016년 1월 12일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC새시창임.

이용상태

본건(1)은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용중임.

이용상태

본건(2)는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)용도이며, 소매점으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(2)부지는 장방형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

토지의 형상 및 이용상태

본건(1) 부지는 장방형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건(2) 토지는 서측으로 노폭 약 35m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건(1) 토지는 서측으로 대로, 북측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합) ▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) ▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경744 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차 비동 1층 101호

용도: 판매시설 (건축물 현황상 근린생활시설)

감정가: 1,077,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.4평)

건물면적: 96.32㎡ (약 29.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (말소기준권리): 천안중앙신용협동조합

건축물 사용승인일: 2013년 8월 13일

1.1. 특수 물건 정보

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권 총액은 4,774,000,000원입니다. 이는 본건 외 다른 담보물도 포함된 총 채무 규모를 나타냅니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '롯데마트' 동측 및 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 주상복합 및 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 차량의 통행이 편리하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 건물 부지는 서측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속합니다.

대로 1류(폭 35m~40m) 및 소로 1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안성정중학교)에 해당하나, 해당 용도(판매시설)에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 학산리젠다빌 (2013-08-20)

* 근저당 (말소기준권리): 천안중앙신용협동조합 (2,124,000,000원, 2019-12-30)

* 근저당 (공동담보): 주식회사 에스에프유 (2,650,000,000원, 2020-01-29)

* 임의경매개시결정: 천안중앙신용협동조합 (494,635,726원, 2025-10-01)

* 압류: 천안세무서장 (2026-02-10)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 천안중앙신용협동조합의 근저당 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

점유자가 존재할 경우, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

롯데마트 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

주변에 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 배후수요가 탄탄합니다.

본건의 용도인 판매시설 및 현재 이용 중인 소매점, 일반음식점 용도에 매우 적합한 상권입니다.

4.2. 집객 요인

* 대형마트 및 인근 상업시설 이용객

* 주상복합 건물의 거주민

* 대로변에 위치하여 높은 가시성 및 접근성 확보

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데마트 등 대형 쇼핑시설 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 근린생활시설이 집약되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

* 천안성정중학교가 인근에 위치하고 있어 상대보호구역에 해당합니다. 다만, 본건은 판매시설이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5.3. 주변 시설

* 천안시청, 천안종합운동장 등 주요 공공시설이 차량 이동 거리 내에 위치합니다.

* 성정공원, 천안천 등 휴식 공간이 존재합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공되었으므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 경매는 임의경매로 진행되어 채권 및 채무 내용은 명확히 확인됩니다.

6.2. 임대차 관계 불확실

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 및 임차인과의 관계 확인이 필수적입니다. 예상치 못한 명도 비용 또는 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2013년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 권리 분석상 특이사항

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 시 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 핵심 상업지역인 성정동에 위치한 판매시설로서, 롯데마트 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변의 상업 및 주거시설의 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 임차인 정보의 불확실성, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 명확한 파악이 요구됩니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 개발 잠재력

* 천안시 성정동의 중심 상업지역에 위치하여 지역 발전 시 시세 상승 기대 가능성이 높습니다.

* 대로변에 접해 있어 높은 가시성을 가지며, 이는 집객 효과에 매우 유리합니다.

8.2. 안정적인 용도

* 판매시설 및 근린생활시설로서 지역 경제 활성화와 더불어 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.3. 말소되는 다수의 권리

* 등기부상 다수의 근저당 및 압류가 말소 대상이므로, 권리 관계는 경매 후 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

* 감정가: 1,077,000,000원

* 본건은 공동담보 물건이므로, 개별 물건의 정확한 가치 산정은 전체 담보물의 평가 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 없음(인수 보증금 0원) 및 등기부상 말소되는 권리가 많아 권리 분석상의 위험은 낮은 편입니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 최근 실거래가 및 유사 물건 낙찰 사례를 충분히 검토해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

명확한 임차인 인수 여부 확인 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 정보 기준으로는 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (약 8억 6천만원 ~ 10억 8천만원)

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 임대 현황, 주변 상권을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.