나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1100 [2] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1885-3 스타타워 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""원주종합청사"" 남동측 인근에 위치하며 부
근은 공공기관(대한적십자사, 한국석탄공사, 건강보험심사평가원 등) 및 근린생활시설 등이
주로 소재하는 원주혁신도시 내 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입 가능하고, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하
며 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 내 제5층 제501호, 502호, 503호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리 등 마감,
- 내벽 : 시멘트 몰탈 노출,
- 창호 : 알루미늄 샷시창호 마감으로 전반적으로 내부인테리어 공사가 마감되지 않은
상태임.

이용상태

대상물건은 건물 용도는 일반음식점이나, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급배수 설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전설비, 화재경보 설비, 스프링클러설
비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 장방형 토지로서 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남서측으로 폭 약 20M, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~3) 공히 공실 상태로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 원주지원 2025타경1100 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장

1.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1885-3, 스타타워 5층 502호

용도: 근린상가 (일반음식점)

건물면적: 101.20㎡ (약 30.61평)

토지면적: 33.94㎡ (약 10.27평)

건물/토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 218,000,000원

1.3. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

준공일: 2015-06-05

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 원주시 반곡동 소재 원주종합청사 남동측 인근에 위치합니다.

원주혁신도시 내 상가지대로, 대한적십자사, 한국석탄공사, 건강보험심사평가원 등 주요 공공기관 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 20M, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15M의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 2015-07-22: 주식회사미래창조개발 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 2015-11-25: 장흥군수산업협동조합 근저당권 650,000,000원 (을1)

* 2023-04-20: 주식회사청 가압류 7,868,010원 (갑5)

* 2023-09-07: 원주시 압류 (갑6)

* 2025-06-16: 장흥군수산업협동조합 임의경매개시결정 524,634,577원 (갑8)

총 등기부채권액: 657,868,010원

3.2. 말소기준권리

을1, 2015-11-25 접수의 장흥군수산업협동조합 근저당권입니다.

3.3. 낙찰 후 소멸되지 않는 권리

없음. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 낙찰 후 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

전유부분 502호는 현재 공실 상태이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건은 원주혁신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

국가기관 및 공공기관이 다수 밀집하여 해당 지역의 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

스타타워 및 주변 건물 내 상가들의 업종 구성을 파악하여 경쟁력을 분석하는 것이 중요합니다.

4.3. 공공기관 밀집 효과

원주종합청사 및 인접한 공공기관의 종사자들을 대상으로 하는 일반음식점이나 관련 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

원주혁신도시 내 조성된 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원 등)에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 공공시설 접근성

원주종합청사 등 관공서가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 등이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완성 내부 인테리어

건물의 내부 인테리어 공사가 마감되지 않은 상태로, 입점 시 상당한 추가 공사 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.2. 공실 및 임대차 불확실성

현재 물건은 공실 상태이며, 임대 관계가 불명확하여 공실이 장기화될 가능성이 있습니다. 또한, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 수도 있습니다.

6.3. 지역 상권 경쟁

혁신도시 내 상업 시설 간의 경쟁이 심화될 수 있으므로, 업종의 차별성과 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 원주혁신도시의 중심 상업지역에 위치하며, 공공기관 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 우수하고, 철근콘크리트 구조로 기본적인 건물 상태는 양호합니다.

하지만 내부 인테리어가 미완성된 상태이고 현재 공실이며 임대차 관계가 불확실하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

향후 내부 공사 완료 및 적극적인 임대차 활동을 통해 공실 문제를 해결하고 수익을 창출할 수 있다면, 원주혁신도시 내에서 가치를 인정받을 수 있는 상가 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시 내 공공기관 종사자를 대상으로 하는 상권의 잠재력.

* 넓은 도로에 접한 좋은 입지 조건.

* 향후 원주혁신도시의 지속적인 발전 가능성.

* 감정가 대비 권리 분석상 부담이 적음.

9. 예상입찰가

현재 감정가는 218,000,000원입니다.

본 물건은 내부 인테리어 미완성 및 현재 공실 상태임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상되는 내부 공사 비용, 공실 기간 동안의 임대 수익 손실, 향후 예상 임대료 수준, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 상권의 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 조사한 후, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.