나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20716 [2] 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 406-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 소재 "대수리경로당" 남측 인근 및 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "황골소류지" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도, 인근 간선도로까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 보통임. 일련번호(2,4~12) : 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도, 인근 간선도로까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형의 평지로서, 현황 '주거나지'로 이용중임. 일련번호(2) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '도로등'으로 이용중임. 일련번호(5) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '묵전"상태로 임야화 진행중임. 일련번호(6) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '도로등'으로 이용중임. 일련번호(7) : 부정형의 급경사지로서, 현황 '도로등'으로 이용중임. 일련번호(8) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용중임. 일련번호(9) : 사다리형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용중임. 일련번호(10) : 부정형의 완경사로서, 현황 '전기타'로 이용중임. 일련번호(11) : 사다리형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용중임. 일련번호(12) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 약 3M내외의 포장도로와 접함. 일련번호(2) : 일련번호(11)의 내부도로를 통해 접근 가능함. 일련번호(4) : 본건 현황 "도로"임. 일련번호(5) : 본건 남측으로 약 3M내외의 포장도로와 접함. 일련번호(6) : 본건이 "도로"임. 일련번호(7) : 본건이 "도로"임. 일련번호(8) : 본건 서측으로 약 3M내외의 포장도로와 접함. 일련번호(9) : 일련번호(11)의 내부도로를 통해 접근 가능함. 일련번호(10) : 일련번호(11)의 내부도로를 통해 접근 가능함. 일련번호(11) : 본건 북서측 및 남측으로 약 3M내외의 포장도로와 접함. 일련번호(12) : 일련번호(11)의 내부도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(8) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(9) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(10) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(11) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 일련번호(12) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일발철골구조 샌드위치지붕판넬지붕 2층 단독주택(사용승인일 : 2011.02.10) 외벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도"와 같이 제시외 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록5,8,9,10,11 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) 2023. 1. 10. 주거시설로 전용허가가 있었으나 사업완료 안된 토지로 원상회복명령 가능성 있고, 소초면장 사실조회회신에 따르면 원상복구계획서 또는 농지전용허가를 득한 후 발급가능
- 목록9 또는 목록10 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재
- 목록4 공부상 임야이나 현황 도로
- 감정평가액(최저매각가격)은 조경석축(축대시설), 조경석, 옥외수도전, 옥외등 및 지상에 소재하는 수목(관상수 등)을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 원주지원 2025타경20716 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 406-2

부동산의 종류: 단독주택

감정평가액: 1,846,056,940원

토지 면적: 10,691.00㎡ (약 3,234.07평)

토지 지분: 8,157.8565㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 198.83㎡ (약 60.15평)

건물 지분: 198.83㎡

건물 제시외 면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "대수리경로당" 남측 인근 및 "황골소류지" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준입니다.

* 위치 및 주위환경: "대수리경로당" 남측 인근, "황골소류지" 북동측 근거리에 위치하며, 농경지, 농가주택, 자연림 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 빈도, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 상황은 일부 필지(일련번호 2, 4~12)에서 다소 불편할 수 있습니다. 일련번호(1)의 경우, 본건 남측 약 3m 내외의 포장도로와 접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호(1): 사다리형 평지, 현황 '주거나지' 이용 중.

* 일련번호(2): 부정형 완경사지, 현황 '주거용 건부지' 이용 중.

* 일련번호(4): 부정형 완경사지, 현황 '도로등' 이용 중 (공부상 임야).

* 일련번호(5): 부정형 완경사지, 현황 '묵전' 상태로 임야화 진행 중.

* 일련번호(6): 부정형 완경사지, 현황 '도로등' 이용 중.

* 일련번호(7): 부정형 급경사지, 현황 '도로등' 이용 중.

* 일련번호(8): 부정형 완경사지, 현황 '전기타' 이용 중.

* 일련번호(9): 사다리형 완경사지, 현황 '전기타' 이용 중.

* 일련번호(10): 부정형 완경사지, 현황 '전기타' 이용 중.

* 일련번호(11): 사다리형 완경사지, 현황 '전기타' 이용 중.

* 일련번호(12): 부정형 완경사지, 현황 '자연림' 이용 중.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 남측, 서측, 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 내부 도로를 통해 접근 가능합니다. 특히 일련번호(4), (6), (7)은 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역 (일부 필지: 특화경관지구)

* 성장관리계획구역 (2024-12-06)

* 가축사육제한구역 (일부제한 또는 전부제한)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지 (일부 필지)

* 영농여건불리농지 (일부 필지)

3. 권리분석

본건은 소유권 이외에 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 경매 진행으로 인해 말소기준권리(을17, 을9 근저당) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유자: 이향숙

* 등기부채권 총액 (토지): 약 1,152,279,931원

* 등기부채권 총액 (건물): 약 1,116,875,000원

* 등기 현황:

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (접수일 2021-06-09, 채권최고액 1,104,000,000원)

* 기타 채권: 김정태 가압류 (35,404,931원), 서울보증보험주식회사 가압류 (12,875,000원)

* 임의경매 개시 결정: 농업협동조합자산관리회사 (채권액 1,297,020,521원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건의 소재지는 원주시 외곽의 농업 및 자연림이 주를 이루는 지역입니다. 인근에 "대수리경로당"이 있으며, 농가주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 최근 5년간 원주시 소초면 일대의 전원주택 부지 매매 사례를 살펴보면, 평당 10만원에서 30만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 개발 가능성, 기반 시설 유무, 조망 등에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다. 본건은 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용되어 개발 여지가 있으나, 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 필지(대규모 토지)의 실거래가 분석이 추가적으로 필요합니다. 주변 시세 정보를 종합해 볼 때, 토지 가치가 감정평가액에서 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 전원생활을 하기 적합한 입지에 위치하고 있습니다. 인근 "흥양초등학교"가 있으며, 원주 시내로의 접근성이 양호한 편으로, 차량 이용 시 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능합니다. 다만, 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 경매 물건으로서 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 5, 8, 9, 10, 11번 토지는 농지로서, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 반드시 문의하고 준비해야 합니다. 원주시의 경우, 농과에서 발급하며 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출이 필요할 수 있습니다.

* 미완료된 건축 전환: 2023년 1월 10일 주거시설로의 전용 허가가 있었으나 사업이 완료되지 않은 토지입니다. 이로 인해 원상회복명령 가능성이 있으며, 소초면장 사실조회 회신에 따르면 원상복구계획서 또는 농지전용허가를 득한 후에야 관련 절차 진행이 가능할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 9 또는 목록 10번지 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동이 소재합니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록 4번지 공부상 임야이나 현황 도로나 이용 중입니다.

* 감정가 포함 내역: 감정평가액은 조경석축(축대시설), 조경석, 옥외수도전, 옥외등 및 지상 수목(관상수 등)을 포함한 가격입니다.

* 행위 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 규제가 일부 필지에 적용되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리에 위치한 넓은 면적의 토지와 단독주택으로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 1만 제곱미터가 넘는 대규모 토지는 그 자체로 큰 가치를 지니며, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 내포하고 있습니다. 그러나, 농지취득자격증명 취득의무, 미완료된 주거시설 전용 허가로 인한 원상회복명령 가능성 등 법규 및 행정적인 리스크가 존재합니다. 또한, 일부 토지는 현황과 공부상 지목이 상이하며, 지역별 가축사육제한 등의 규제도 확인해야 합니다. 이러한 리스크를 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 10,691㎡(약 3,234평)의 넓은 토지는 직접 활용하거나 분할 매각 등 다양한 투자 기회를 제공합니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용되는 계획관리지역으로, 향후 토지 개발 잠재력이 있습니다.

* 전원생활 입지: 원주시 외곽의 자연 친화적인 환경으로 전원주택 단지 조성 또는 개인 전원생활 공간 마련에 적합합니다.

* 포함 자산: 단독주택 건물 외 조경 시설 및 수목 등이 감정가에 포함되어 있어 물리적 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,846,056,940원입니다. 주변 유사 토지 거래 사례를 고려할 때, 계획관리지역 내 넓은 토지는 평당 10만원에서 30만원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건의 경우 3,234평의 토지에 대한 잠재적 개발 가치와 건축물 가치를 합산한 것으로 보입니다.

그러나, 앞서 언급된 농지취득자격증명 필요, 미완료된 건축 전환으로 인한 원상회복명령 가능성, 지목-현황 불일치 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 적극적으로 반영해야 합니다.

현재로서는 구체적인 시장 데이터 및 리스크 해결 비용에 대한 면밀한 분석 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 이러한 점을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 리스크 감수 범위 및 향후 자산 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 12억 9천만원 ~ 14억 7천만원 선으로 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 1,846,056,940원의 70%~80% 수준)

정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 완전히 해소하거나 관리할 수 있다는 확신이 있을 때, 본 가이드라인을 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.