나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20733 [3] 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 101동 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 오피스텔로서 주위는 아파트단지, 상가 등이 밀집한 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로서 외벽:대리석 및 강화유리 마감, 내벽:벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호:샷시 창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화설비, 난방설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사의 가장형의 토지로서 기준시점 현재 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로한면에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20733 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 101동 4층413호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

토지 지분: 13.1975㎡ (약 3.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

건물 지분: 50.08㎡ (약 15.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2015년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물

총 층수: 10층

오피스텔 호실 수: 117호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 오피스텔로서 주위는 아파트단지, 상가 등이 밀집한 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 및 말소 기준

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 9월 27일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 소유권이전 6번 신탁등기 말소(갑8), 근저당(을1), 임의경매(갑10), 압류(갑11) 등기 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 458,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2023-06-16

* 확정일자: 없음 (주의 필요)

* 배당신고일자: 없음 (주의 필요)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 5,000,000원 및 차임 450,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 원주시 단구동 일대는 아파트 단지와 상가가 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다. 주상복합 지역 특성상 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 오피스텔 매매 정보에 따르면, 동일 건물(정우월드피아) 내 유사 면적(50.08㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월: 12,705만원 (10층)

* 2026년 1월: 11,000만원 (3층)

33. 72㎡ 면적의 2024년 2월 거래가는 9,100만원입니다.

감정가(124,000,000원) 대비 실거래가 범위는 9,100만원부터 12,705만원까지 변동성을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 외벽은 대리석 및 강화유리, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창입니다.

승강기 설비, 소화 설비, 난방 설비, 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 (내부)

내부 자동 주차시설이 82대 주차 가능하도록 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 임차인 관련

임차인의 경우 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시세 및 시장 변동성

최근 1~2년 사이 유사 면적의 매매가에서 11,000만원에서 12,705만원 사이의 가격 변동이 관찰됩니다. 시장 상황에 따라 낙찰가율이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동에 위치한 정우월드피아 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역에 있어 입지 조건이 양호합니다. 2015년에 건축되어 건물 노후도가 낮고, 기본적인 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 원주시 단구동의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 중로에 접해 있으며 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축급 오피스텔로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 안전하게 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 124,000,000원입니다.

최근 50.08㎡ 면적의 실거래가는 11,000,000원에서 127,050,000원 사이입니다.

임차인 인수 보증금은 0원입니다.

경매 시장 상황, 경쟁률, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 또는 시세 범위를 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.