나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52704 [2] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제지층 제비104호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
바 닥 : 아스타일깔기 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 나~다 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 라~마 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 바 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 사 : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 옥내주차장(자주식 274대) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지(위례헤리움)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(위례) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각, 하나의 점포로 이용중.
북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52704 (2)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 920,000,000원

* 토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 건물면적: 93.93㎡ (약 28.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 10월 26일

* 건축물 주용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설

* 해당 층: 지하 1층 (B105호)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움

* 주위환경: 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 남위례역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

* 건물 특이사항: 북동측 도로 기준으로는 1층이나, 남서측 도로 기준으로는 지층에 해당하는 건물입니다. 이는 실제 이용 시 1층과 같은 접근성을 가질 수 있음을 시사합니다.

* 토지형상: 인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북부천새마을금고 근저당권 (2021.08.27 접수, 1,920,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차 완료 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2025년 01월 03일

* 배당신고일자: 2025년 09월 22일

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 총 등기부채권액: 4,800,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 위례신도시 내 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권입니다.

* 주변 시설: 지하철 8호선 남위례역이 인접해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 높습니다. 다수의 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건물 특성: 위례 헤리움은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물로, 해당 물건은 상가로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 남위례역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 오피스텔 및 상업시설로 둘러싸여 있어 활기찬 도시 생활을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 내부 구조 변경 여부 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 이용 현황: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 하나의 점포로 통합 사용되고 있습니다. 이는 업종 선택에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(위례) 외에도 광로, 소로, 중로 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 주변 혐오시설 관련 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 입찰 전 현장 방문을 통해 임차인 현황 및 임대차 조건 등을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 위례신도시 내 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 지하철역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 상업시설이 발달하여 유동인구가 많은 지역에 소재합니다. 건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 부담이 없습니다. 다만, 지층이나 현황 1층으로 사용되는 특수성이 있으며, 임대 관계 미상, 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 현장 답사를 통해 건물의 상태, 정확한 층수 활용 가능성, 주변 상권의 실질적인 임대 수요 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 위례신도시의 중심 상업지구, 지하철역 인접.

* 신축급 건물: 낮은 관리비 및 수리비 기대.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 추가 부담금 없음.

* 향후 발전 가능성: 위례신도시의 지속적인 성장으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 독특한 활용 가능성: 지층이지만 1층처럼 활용 가능한 장점을 활용한 특화된 상업 공간 조성 가능.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 920,000,000원

* 주변 시세 및 실거래가

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률

* 물건의 실제 활용 가능성 (층수, 구조 등)

* 본 물건의 특수성(지하층이나 현황 1층 사용) 고려

* 위례신도시의 전반적인 부동산 시장 동향

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 답사 및 전문가와 상담 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.