나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52704 [3] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제지층 제비104호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
바 닥 : 아스타일깔기 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 나~다 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 라~마 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 바 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 사 : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 옥내주차장(자주식 274대) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지(위례헤리움)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(위례) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각,하나의 점포로 이용중.
북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52704 (3)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비107호

용도: 근린상가

감정가: 840,000,000원

토지면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물면적: 152.98㎡ (약 46.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부천새마을금고)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018.10.26

2. 입지조건

위치: 경기도 성남시 수정구 창곡동에 소재하며, 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 대상 물건은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등이 주로 소재하는 상업용 부동산 밀집 지역에 속해 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 8호선 남위례역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원.

* 전입일자: 2025-05-21.

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

권리분석 요약:

* 본 물건은 북부천새마을금고의 근저당권(1,920,000,000원, 2021-08-27 접수)이 말소기준권리가 되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부등본상 을구의 근저당권들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리이므로, 낙찰 후 특별한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 현재 파악된 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 위례신도시는 계획적으로 개발된 신도시로서, 풍부한 배후 수요와 함께 다양한 상업 및 업무 시설이 집적되어 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있어 상업 시설 이용객의 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

근린상가로서 다양한 업종의 사업체가 입점하여 영업하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 남위례역을 도보로 이용 가능하며, 주변 주요 도로망 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

건물 구조상 북동측 도로 기준으로는 1층이나, 남서측 도로 기준으로는 지층으로 인식될 수 있습니다. 이는 물건의 가시성 및 접근성에 영향을 줄 수 있으므로, 고객의 접근 방식을 고려한 영업 전략 수립이 필요합니다.

집합건물의 특성상 공용 관리비, 시설물 유지보수, 관리 규약 준수 등 건물 관리 주체와의 협력 및 관련 규정에 대한 이해가 필요합니다.

경매 물건으로서 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 위례신도시 내 핵심 상권에 위치한 역세권 근린상가로서, 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 주변 상업 및 업무 시설 집적으로 인한 유동인구 흡수 효과가 기대되는 장점을 가지고 있습니다.

권리상 인수되는 부담이 전혀 없어 비교적 안전하게 투자를 진행할 수 있는 물건입니다.

다만, 일부 도로 기준으로 지층에 해당되는 점과 현재 감정가가 다소 높은 수준으로 책정되어 있어, 향후 시장 가치 및 임대 수익률에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 8호선 남위례역 초역세권에 위치하여 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 위례신도시 내 상업 및 업무 지구에 속해 있어 풍부한 유동인구와 잠재적 고객층을 확보할 수 있습니다.

* 건물 전체가 하나의 점포로 이용 중이라는 점은 즉시 사업 운영이 가능함을 시사합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(임차인 보증금, 미해결된 권리 등)이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 현재 시장 가치, 향후 예상 임대 수익률, 예상 명도 비용, 취득세 등 각종 부대 비용, 그리고 경쟁 입찰자들의 예상 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70~80% 수준에서 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 일반적입니다.

다만, 본 건의 경우 감정가가 8억 4천만원임을 감안할 때, 정확한 시세 조사와 함께 낙찰 후 예상 수익률을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.