나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52704 [5] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제지층 제비104호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
바 닥 : 아스타일깔기 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 나~다 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 라~마 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 바 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 사 : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 옥내주차장(자주식 274대) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지(위례헤리움)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(위례) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52704 (5)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 933,000,000원

토지면적: 8.92㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.9156㎡ (약 2.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018.10.26

총 건물호수: 256호

건축면적: 1315.76㎡

건폐율: 69.51%

용적률: 698.47%

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

인접 도로상태:

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

북부천새마을금고 근저당권 (2021-08-27 접수, 채권액 1,920,000,000원)

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-14

* 확정일자: 2025-07-17

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부요약:

* 소유권이전: 제이엔제이리츠주식회사 (2021-08-27)

* 소유권이전: 송종학 (2021-08-27)

* 근저당권: 마포역새마을금고 (2021-08-27, 960,000,000원, 말소)

* 근저당권: 북부천새마을금고 (2021-08-27, 1,920,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 아현새마을금고 (2021-08-27, 1,920,000,000원, 말소)

* 임의경매: 북부천새마을금고 (2025-08-05, 말소)

* 압류: 성남시 (2025-12-31, 말소)

* 압류: 성남세무서장 (2026-04-20, 말소)

등기부채권 총액: 4,800,000,000원

1.3. 상권분석

주변상권:

각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용 부동산이 주로 소재하는 지역.

건물 이용상태:

근린생활시설로 이용 중.

주요 업종:

업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설.

1.4. 생활정보

인근 시설:

지하철 8호선 남위례역, 노선버스정류장, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등.

편의시설:

주변 상업 시설 이용이 편리함.

혐오시설:

현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

층수 표기 차이:

북동측 도로 기준 1층과 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층으로 표기되어 있어, 공부와 현황 간 차이에 따른 혼란 가능성.

공동담보:

본 경매 물건은 공동담보로 진행되어, 동일한 담보물에 대한 다른 경매 진행 여부 확인 필요.

제한구역:

토지이용계획상 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 다수의 지역 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

임대 관계:

임대 관계 미상으로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차 현황 파악 필요 (단, 본건 임차인은 대항력 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 신축 상가로, 상업 및 업무시설 밀집 지역에 속해 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다. 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 층수 표기 차이와 공동담보 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 남위례역 도보 접근 가능.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당.

* 개발 잠재력: 위례 신도시 개발 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 상업 시설 밀집: 주변 상권이 발달하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 실질적인 인수 비용에 영향을 주지 않습니다.

예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 물건의 현황 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 933,000,000원을 기준으로 시장 상황에 맞춰 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.