나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52704 [4] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제지층 제비104호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
바 닥 : 아스타일깔기 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 나~다 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 라~마 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 바 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 사 : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 옥내주차장(자주식 274대) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지(위례헤리움)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(위례) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52704 (4)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7, 위례헤리움 1층 107호

* 건물명: 위례헤리움

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

* 건물면적: 46.97㎡ (약 14.21평)

* 총 호수: 256호 (건축물대장 기준)

* 사용승인일: 2018년 10월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 421,000,000원

* 층수특이사항: 북동측 도로 기준 1층, 남서측 도로 기준 지하층이 현황 1층인 건물.

2. 입지조건

* 주변 환경: 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등 상업용 부동산이 주로 소재하는 지역임.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 남위례역이 소재하여 교통 여건이 우수함. 남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지: 인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(위례)으로 지정되어 있으며, 광로, 소로, 중로에 접함. 다만, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

* 채권자: 북OOOOOOO

* 말소기준권리: 북부천새마을금고 근저당 (2021.08.27 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 주식회사중부여객: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업)일자 2023.05.22, 확정/배당신고일자 2025.10.10. 대항력 없음.

* 총 채권액: 등기부채권 총액 4,800,000,000원. 이는 본 건 외 다른 부동산에 공동으로 담보 제공되었음을 시사함.

4. 상권분석

* 용도: 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 지역 내 위치한 근린상가임.

* 주변 환경: 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 상권임.

* 물건 특징: 1층 상가로 접근성이 우수하며, 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물 내 상가라는 점이 긍정적으로 평가됨.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주위 상업지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 시설: 위생 및 급배수 설비, 천정형 냉난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 옥내 소화전 등을 갖추고 있음.

* 주차: 옥내 자주식 주차 274대를 수용할 수 있는 주차 공간이 확보되어 있어 차량 이용자의 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 여러 부동산에 공동으로 담보 제공된 건으로, 다른 담보물의 경매 진행 및 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있는 위험 요소가 있음.

* 공부와의 차이: 북동측 도로 기준으로는 1층이나, 남서측 도로 기준으로는 지하층이 현황 1층으로 보일 수 있어, 실제 건물 이용 시점 및 외부에서 보이는 층수에 대한 혼동 또는 분쟁의 소지가 있음. 이에 대한 명확한 현황 조사가 반드시 필요함.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있음. 현재 임차인이 있는지, 있다면 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 존재함. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

* 공법상 제한: 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 일부 법규에 따른 제한사항이 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 신축급 상가로, 주변 상업시설 및 업무시설 밀집 지역의 우수한 입지를 자랑합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 공동담보 물건의 존재, 공부와의 차이, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 8호선 남위례역 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 상업 중심지: 다양한 업무시설, 상업시설, 오피스텔이 밀집하여 풍부한 잠재 고객층을 확보할 수 있는 상권임.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

* 권리 분석상 안전: 인수되는 권리가 없어 명확한 낙찰가 산정 및 권리 확보가 용이함.

* 1층 상가: 높은 접근성으로 인해 상가로서의 가치 상승 및 활발한 영업 활동이 기대됨.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 물건의 실제 가치, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

* 감정가 421,000,000원을 기준으로, 보수적인 관점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 위례신도시의 미래 가치, 주변 시세, 경쟁 물건 현황 등을 면밀히 분석하고, 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 신중하게 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.