나이스옥션 법원경매 성남 2023타경58577 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 OOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철8호선, 수인분당선 "모란역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 지하철8호선, 수인분당선 "모란역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건물 내 제1층 제107호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 페어글라스 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1, 2 공히 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(여수) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2023타경58577 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 107호

건물용도 (건축물대장): 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물용도 (건축물표제부): 업무시설 (오피스텔)

감정가: 918,000,000원

토지면적: 7.26㎡ (약 2.19평)

건물면적: 24.94㎡ (약 7.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하5층/지상8층 건물 내 제1층 제107호

사용승인일: 2020년 6월 29일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 지하철 8호선 및 수인분당선 "모란역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 모란역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권입니다.

이후 접수된 소유권 이전, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 존재하지 않습니다.

총 등기부 채권액은 4,290,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인 정보가 있다고 하더라도, 해당 보증금/차임이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성은 없으나, 임대차 관계의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 모란역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

현재 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 실제로는 공실 상태로 확인됩니다.

토지 이용 계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 교통 및 개발 관련 규제가 일부 존재합니다.

제공된 주변 주거용 부동산의 실거래가 정보를 바탕으로 추정했을 때, 해당 지역의 부동산 가치는 제곱미터당 약 350만원에서 540만원 수준입니다. 이는 본 건의 감정가 918,000,000원(약 1억 2,100만원/㎡)과는 큰 차이를 보입니다. (주의: 제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대 주택으로, 본 건 상업용 부동산과는 직접 비교가 어려울 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선, 수인분당선 모란역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

주변 편의시설: 오피스텔 밀집 지역 및 각종 근린생활시설이 인근에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있으나, 건물 본래의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 사용 용도에 대한 명확한 확인 및 관할 관청과의 협의가 필요할 수 있습니다.

공실 상태: 현재 공실로 영업이 중단된 상태이며, 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

소규모 면적: 건물 전용면적이 7.54㎡로 매우 작아 활용 가능한 업종이 제한될 수 있습니다.

감정가 적정성: 감정가 918,000,000원이 실거래가 데이터와 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

혐오시설: 현재 지도상으로 본 건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. (단, 이는 공개된 지도 정보 기반이며, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 모란역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 지하철 및 버스 교통이 매우 편리합니다.

건물 자체는 비교적 현대적인 철근콘크리트 구조물입니다.

권리관계는 매각으로 인한 소멸이 명확하여 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

가장 큰 단점은 현재 공실 상태라는 점과, 건물의 전용면적이 7.54㎡로 매우 작다는 점입니다. 또한, 집합건축물대장상의 용도와 건물 본래의 주 용도 간의 불일치 가능성도 리스크 요인입니다.

무엇보다 감정가 918,000,000원이 실거래가 데이터와 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 모란역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

향후 가치 상승 잠재력: 성남 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

소형 면적의 활용: 적절한 업종 선정 시, 작은 면적에도 불구하고 역세권의 이점을 활용한 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 918,000,000원입니다.

하지만 제공된 주변 주거용 부동산의 실거래가 데이터(최고가 25,000만원/46.54㎡, 약 537만원/㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(약 1억 2,100만원/㎡)는 매우 높은 것으로 판단됩니다.

상업용 부동산의 가치가 주거용 부동산과 다를 수 있으나, 7.54㎡라는 소형 면적과 현재 공실 상태, 그리고 용도 불일치 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 리스크가 매우 큽니다.

주변 시세 및 본 건의 작은 면적, 공실 상태 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 시장에서 실제 거래 가능한 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 약 200,000,000원 선으로 판단됩니다. (이는 제공된 JSON 데이터 상의 평균적인 제곱미터당 가격에 상업용 부동산 가치를 일부 반영하여 추정한 것으로, 감정가와는 큰 차이가 있습니다.)

본 입찰가 제안은 공급된 제한적인 정보와 시장 상황을 토대로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사와 추가적인 시세 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.