나이스옥션 법원경매 성남 2024타경72259 [1] 경기도 광주시 능평동 400-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 "광주광명초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "(건물)감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사징크 및 기와지붕) 2층 건물로서, (사용승인일: 2021.06.02)
외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 이용구조는 폐문 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 직접 조사하지 못하고 현장조사 및 탐문조사 결과 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 간접조사 되었음. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 급·배수 설비 등이 되어있는 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 단독주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경72259 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 400-51

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,050,790,160원

* 토지면적: 379.00㎡ (약 114.67평)

* 건물면적: 199.11㎡ (약 60.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

1.2. 상세 정보

* 건축년도: 2021년 6월 2일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕 (경사징크 및 기와지붕)

* 층수: 지하 1층, 지상 2층

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 "광주광명초등학교" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 규제

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 조 의 가압류 (금150,000,000원) 입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 조 의 전세권설정 (금300,000,000원) 입니다.

* 매각으로 토지 및 건물 등기부상의 갑구, 을구 권리는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 건물 등기부상 을구 2번 주택임차권(조 , 2024년 1월 17일 접수, 금300,000,000원)은 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 비록 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으나, 위 조 의 주택임차권 보증금 3억원은 낙찰자가 인수 부담을 질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 470,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-14

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 대항력을 갖춘 임차인입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 있음

* 비고: 전세권 설정 및 주택임차권을 보유하고 있으며, 해당 주택임차권은 인수 대상입니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부에는 다수의 권리 변동 및 가압류, 압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 전세권 설정(말소), 주택임차권(인수), 압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 (참고용)

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 2026년 5월 기준 1억 6천만원 ~ 2억 4천 7백만원 수준의 다세대 주택 거래 사례를 보여줍니다.

* 본건의 감정가는 10억 5천 7백 9십만원으로, 이는 제시된 다세대 주택 시세와 큰 차이를 보입니다. 본건의 실제 가치 판단에는 유사한 단독주택의 최근 실거래가 및 전문 감정평가 결과를 참고해야 합니다.

4.2. 편의시설

* 본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 인근에 광주광명초등학교가 소재합니다.

* 주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 편의시설은 별도 확인 필요)

4.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (정밀 조사 권장)

5. 잠재적 리스크

* 조 임차인의 주택임차권(보증금 3억원)이 인수될 가능성이 있습니다. 만약 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 존재합니다.

* 토지 이용에 대한 다양한 규제(보전관리지역, 준보전산지 등)가 있어 향후 건축, 증축, 개축 등 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 다세대 주택 시세의 현저한 차이는 본건의 정확한 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)으로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 단독주택으로 개인의 라이프스타일이나 사업 목적에 맞는 개조 및 활용이 용이합니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. (추가적인 주변 단독주택 시세 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 비교적 신축인 단독주택입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 토지 이용에 대한 규제가 많다는 점은 고려해야 합니다. 가장 중요한 점은 조 임차인의 주택임차권 3억원이 인수될 수 있다는 점이며, 이는 낙찰자의 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다. 따라서 입찰 전 해당 임차인의 보증금 배당 여부를 명확히 확인하고, 인수 시 발생하는 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 1,050,790,160원과 권리 인수 비용, 명도 비용, 명도 저항 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 조 임차인의 주택임차보증금 3억원 가량을 인수해야 할 경우, 이를 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

* 본건과 유사한 조건의 단독주택 실거래가 정보가 부족하므로, 정확한 시세 조사를 바탕으로 낙찰 후 예상 수익률과 부담 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금을 제외하고, 주변 단독주택 시세 및 본건 감정가를 참고하여 낙찰 예정가의 80~90% 선에서 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 금액은 별도의 면밀한 시장 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.