나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9395 [1] 경기도 화성시 마도면 쌍송리 670-5 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평감정 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리에 소재하는‘수도권제2순환고속도로 마도IC’남측 인근의 마도산업단지 내에 위치하며 주변은 업무시설, 다중주택, 근린생활시설 및 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 서측과 북측으로 평택시흥고속도로, 수도권제2순환고속도로 및 마도IC가 각각 위치하며 인근 마도공단로를 따라 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로 업무시설, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(마도 일반산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(마도산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.(후첨 공부 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설, 단독주택으로서

외벽: 석재 붙임, 치장벽돌 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
창호: 섀시 이중창호임

이용상태

1층: 계단실 및 통신실
2층: 오피스텔(방 7개호)
3-4층: 다중주택(각각 방 7개호)
5층: 다중주택(방 5개호)로 이용 중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 지상주차장 등을 갖춤.

부합물 및 종물

옥탑 계단실(후첨 건물개황도 참조)

공부와의 차이

건축물현황도상 3층에 소재하는 공동주방은 현황 301호로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부접근이 제한돼 있어 건축물현황도 및 외부목측, 표준적 이용상황을 기준으로 함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건축물현황도상 3층에 소재하는 공동주방은 현황 301호로 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경9395 (1)

채권자: 남OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 마도면 쌍송리 670-5

용도: 다중주택

감정가: 1,074,765,130원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 199.60㎡ (약 60.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 473.56㎡ (약 143.26평)

건물 제시외면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리에 위치하며, 수도권 제2순환고속도로 마도IC 남측 인근의 마도산업단지 내에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 다중주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 산업단지 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측과 북측으로는 평택시흥고속도로, 수도권 제2순환고속도로 및 마도IC가 인접해 있습니다. 마도공단로를 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 평지의 사다리형 토지로 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 마도 일반산업단지, 성장관리권역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당권(432,000,000원) 외 다수의 채권, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 대부분 임의경매개시결정 및 가압류, 압류 등은 말소될 예정입니다.

건물 등기부상으로도 동일하게 남인천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 전세권 및 주택임차권 등도 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 468,880,262원, 건물 807,880,262원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다음과 같이 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-01-02

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-01-14, 확정일자: 2019-01-14

대항력: 있음

* 임차인: 조

보증금: 3,000,000원, 차임: 330,000원

전입일자: 2018-12-10, 확정일자: 2018-12-10

대항력: 있음

3.3. 권리관계 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 상기 '대항력 있는 임차인' 3명의 보증금 중 인수될 가능성이 있는 금액이 존재하므로, 입찰 전 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행해야 합니다. (임차인 현황 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 개별 임차인 정보와 상이할 수 있어 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 마도산업단지는 제조업체 및 관련 지원 시설이 밀집된 지역으로, 산업단지 근로자 및 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다중주택 및 업무시설, 근린생활시설 등의 복합적인 용도로 인해 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

4.2. 임대 시장 동향

마도산업단지 인근 지역은 공장 및 산업 시설 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다. 다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있다는 점에서 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 임대 시세 및 공실률 정보는 별도 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 평택시흥고속도로, 수도권 제2순환고속도로, 마도IC 인접, 버스정류장 소재.

* 편의시설: 산업단지 내 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 석재 붙임, 치장벽돌 마감. 내벽은 벽지, 타일, 창호는 섀시 이중창호임.

* 이용 현황: 1층 계단실 및 통신실, 2층 오피스텔(7개호), 3-4층 다중주택(각 7개호), 5층 다중주택(5개호)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (권리 관계)

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'으로 인해 보증금 인수 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 이는 명도 과정 및 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 현황도상 3층에 소재한 공동주방이 현황 301호로 사용되고 있는 점, 내부 접근이 제한되어 정확한 상태 파악이 어려운 점은 현장 확인 시 상세하게 조사되어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

화성시 일대에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등) 설치 관련 논란 및 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있습니다. 본건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 광범위한 지역 개발 계획 및 환경 시설 관련 이슈는 향후 지역 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마도산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 다중주택입니다. 교통 접근성도 우수하며, 비교적 최근인 2018년에 사용승인된 건물로 건물 자체의 노후도는 심하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재로 인한 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해당 위험 요소를 면밀히 파악하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마도산업단지 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 다중주택 및 업무시설 혼합 용도로 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 교통 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

감정가 1,074,765,130원을 기준으로, 해당 물건의 입지조건, 건물 상태, 임대 수익성 등을 고려하여 시장 가치를 평가할 수 있습니다. 주변 유사 건물 사례를 참고하되, 본 건의 경우 '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 인수 보증금(약 38,000,000원) 및 명도 관련 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 개별 임차인 정보를 고려할 때 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 인수 보증금 및 명도 리스크를 반영할 경우, 85% 수준인 약 913,600,000원 내외를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

최종적으로, 본건의 정확한 시세 분석과 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 거래 사례에 대한 보다 면밀한 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.