나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12094 [1] 경기도 오산시 오산동 869-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 "성호초등학교" 동측인근에 위치하며 부근은 대규모쇼핑센터
(롯데마트), 단독주택, 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 주거업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5-6미터내외의 도로에, 서측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로에 각각
접하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(성호초(화성오산교육
지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리
사업법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건으로,
외벽 : 석재타일붙임 등,
창호 : 하이샤시창틀에 유리창임.

이용상태

1층은 주차장, 계단실 및 E/V실 등으로, 2-4층은 다가구주택으로, 5층은 오피스텔로 이용중
임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

공부상 본건건물은 "오산동 869-20번지 및 869-50번지"에 소재하는 것으로 등재되어 있으나
2015년 03월 04일 양필지 합병 후 "오산동 869-20번지"가 부여된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공부상 본건 건물은 "오산동 869-20번지 및 869-50번지"에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2015. 3. 4. 양필지 합병 후 "오산동 869-20번지"가 부여된 상태임
3. 일반건축물대장에 의하면 본건 건물 2~4층은 다가구주택, 5층은 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12094 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나은행으로 등기부상 확인됨)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 오산시 오산동 869-20

토지면적: 219.40㎡ (약 66.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 550.58㎡ (약 166.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택 (건축물대장상 2~4층은 다가구주택, 5층은 오피스텔 용도로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건

사용승인일: 2015.03.03

총 동수: 1개동

총 세대수: 10세대 (일반건축물대장 기준)

주차 가능 대수: 8대 (옥외 8대)

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 1,280,996,540원 (12억 8,099만 6,540원)

토지감정요항표: 성호초등학교 동측 인근에 위치하며, 대규모 쇼핑센터(롯데마트), 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역임. 차량 진출입 가능하며 대중교통 편의성은 보통임. 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 주거업무용 건부지로 이용 중임. 동측(5-6m), 서측(2-3m) 도로에 접함.

건물감정평가요항표: 1층 주차장, 계단실, E/V실 등, 2-4층 다가구주택, 5층 오피스텔로 이용 중. 위생급배수, 난방, 승강기 설비 등 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 오산동 "성호초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 롯데마트와 같은 대규모 쇼핑센터, 단독주택, 다세대주택, 중소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에, 서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제는 없어 보입니다. 도로 상태는 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 폭 8미터 미만의 소로 3류(국지도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(성호초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(을6)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 임차권 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 현재 경매 절차 개시로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인 현황 조사 결과, 다수의 임차인이 존재하나, 조사된 임차인 정보 상 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

또한, 건물 등기부 요약에서도 주택임차권들이 '말소' 처리되어 있음을 확인할 수 있습니다.

이는 경매 절차에서 해당 임차인들의 보증금은 별도로 인수되지 않고, 배당을 통해 우선변제권 있는 채권자들에게 변제되거나 남을 경우 소멸된다는 의미로 해석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* CUIMEILING (보증금 0원, 사업일자 2019-05-07, 대항력 없음)

* CUIZHENGMIN (보증금 0원, 사업일자 2023-12-26, 대항력 없음)

* JINMINJIAN (보증금 0원, 사업일자 2019-10-22, 대항력 없음)

* JINYONGZHU (보증금 0원, 사업일자 2024-05-02, 대항력 없음)

* LIBIXU (이필수) (보증금 66,150,000원, 사업일자 2024-05-02, 대항력 없음)

* LIJINYUE (보증금 0원, 사업일자 2023-12-26, 대항력 없음)

* 강홍석 (보증금 73,500,000원, 사업일자 2018-06-15, 대항력 없음)

* 김동빈 (보증금 73,500,000원, 사업일자 2020-07-03, 대항력 없음)

* 김정희 (보증금 87,150,000원, 사업일자 2022-04-18, 대항력 없음)

* 이연실 (보증금 78,750,000원, 사업일자 2019-04-19, 대항력 없음)

* 이재하 (보증금 120,000,000원, 사업일자 2021-06-22, 대항력 없음)

* 이혜주 (보증금 120,000,000원, 사업일자 2021-06-22, 대항력 없음)

* 이혜주 (보증금 68,250,000원, 사업일자 2022-07-19, 대항력 없음)

* 임채성 (보증금 136,500,000원, 사업일자 2018-10-26, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인:JINZHENZHU) (보증금 105,000,000원, 사업일자 2019-04-12, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인:성애리) (보증금 84,000,000원, 사업일자 2023-08-31, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인:조유찬) (보증금 68,250,000원, 사업일자 2024-04-25, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 1,128,050,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,075,600,000원

채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 경매 진행 시 낙찰가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 오산동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 공주빌라 (1991년식, 41.22㎡): 3,500만원 (약 280만원/평)

* 해피타운A,B (2014년식, 50.36㎡): 17,700만원 (약 1,162만원/평)

* 영호빌 (2008년식, 19.41㎡): 3,730만원 (약 635만원/평)

상기 자료는 개별 다세대 주택의 단위 면적당 가격이며, 본 물건은 5층 단독주택(다가구/오피스텔) 건물 전체이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 비교적 최근 건축된 해피타운A,B의 높은 시세를 고려할 때, 본 물건의 최신 건축 연도(2015년)와 준신축급 상태를 감안하면, 면적당 시세는 최소 700만원/평 이상으로 추정해볼 수 있습니다.

4.2. 본 물건 시세 추정

건물 연면적 550.58㎡ (약 166.57평)에 평균 시세(약 700만원/평)를 적용 시, 건물 가치는 약 11억 6,600만원 (166.57평 * 700만원/평) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 12억 8,099만원과 유사한 수준이며, 신축 연도 및 건물 상태를 고려하면 적정 범위로 판단됩니다.

다만, 제공된 시세 자료가 개별 다세대 주택 단위 매매가임을 감안하여, 실제 건물 전체의 시장 가치는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

성호초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

5.2. 편의시설

롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 시설

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 무난합니다.

최근 2~3년 이내에 오산동 869-20번지 주변의 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 부정적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물 등기부 및 건축물대장에 "오산동 869-20번지 및 869-50번지"에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2015년 3월 4일 양 필지 합병 후 "오산동 869-20번지"로 부여된 상태입니다. 이는 행정 절차상의 문제로, 실제 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 복합 용도

건축물대장상 2~4층은 다가구주택, 5층은 오피스텔로 이용 중이며, 1층은 주차장 등으로 활용되고 있습니다. 이는 다양한 임대 수익을 기대할 수 있으나, 관리의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 과도한 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후 배당 과정에서 채권 일부가 미배당되어 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있거나, 낙찰가가 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동, 성호초등학교 및 롯데마트 인근에 위치한 5층 건물로, 다가구주택과 오피스텔로 활용되고 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 최근 건축 연도(2015년)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석 상 모든 임차인의 대항력이 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 매우 높아 경매 과정에서 채권자 간의 배당 문제가 복잡하게 얽힐 수 있으며, 이는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 성호초등학교 인근, 롯데마트 인접 등 편리한 생활 환경

* 수익형 부동산: 다가구주택 및 오피스텔 복합 용도로 다양한 임대 수익 기대

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물 상태

* 권리 낙찰: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인 다수)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,280,996,540원입니다.

권리분석 상 인수할 보증금이 없으므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 채권 총액의 과다함과 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유사 물건 시세 분석 결과, 건물 가치는 약 11억 6천만원 ~ 19억원 사이로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 과도한 채권액을 고려하여 감정가의 80~85% 수준인 약 10억 2천만원 ~ 10억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임대 현황 재확인, 채권액 분석 등을 통해 보다 면밀하게 산정하는 것이 필요합니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.