나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12506 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 남서측에 위치하고 부근은 단독주택 및 다세대주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트단지, 화성시청 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(화성오산교육지원청문의), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1-3층 건물로서,
외 벽: 벽돌 및 석재마감,
내 벽: 몰탈위벽인트/벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

1층: 근린생활시설로 이용중임.
2-3층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 표시한 바와 같이 9동(기호㉠-㉨)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 2층은 도면상 다가구주택-2가구이나 현황 다가구주택-5가구이며 3층은 도면상 다가구주택-1가구이나 현황 다가구주택-2가구로 이용중인 바, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 건물의 2층은 도면상 다가구주택-2가구이나 현황 다가구주택-5가구이며, 3층은 도면상 다가구주택-1가구이나 현황 다가구주택-2가구로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12506 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-14

건물용도: 근린주택

감정가: 11억 4863만 2450원

토지면적: 268.50㎡ (약 81.22평)

건물면적: 397.96㎡ (약 120.39평) (제시외 건물 77.00㎡ 별도)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 남서측에 위치합니다.

주변환경: 본건 부근은 단독주택, 다세대주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 단지, 화성시청 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 2월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (4억 8100만원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액 (참고): 토지 등기부 채권 총액은 4억 8100만원(근저당), 건물 등기부 채권 총액은 4억 8100만원(근저당)으로 기재되어 있습니다. 현재 진행 중인 경매 채권액은 1억 3500만원입니다.

임차인 현황:

총 11명의 임차인이 등재되어 있으나, 전원 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

대부분의 임차인은 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있습니다.

다만, 일부 임차인(WENDINGJIU, WENYONGXIANG, 임진택 1차)은 보증금 또는 차임 정보가 0원이거나 미상으로 기재되어 있습니다.

홍성옥 임차인은 월 150만원의 차임이 있으나 확정일자 정보가 없어 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

주의가 필요한 임차인:

* WENDINGJIU (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-01-21)

* WENYONGXIANG (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-05-08)

* 임진택 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자/확정일자 정보 없음) - 정보 불확실

* 홍성옥 (보증금 2000만원, 차임 150만원, 전입 2023-01-12) - 확정일자 미상, 대항력 없음

이 외 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 권기호 (보증금 5500만원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2022-01-17)

* 김진임 (보증금 4500만원, 차임 0원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-12-10)

* 방혁인 (보증금 4500만원, 차임 0원, 전입 2016-05-13, 확정 2016-05-13)

* 안매화(ANMEIHUA) (보증금 6000만원, 차임 0원, 전입 2019-01-21, 확정 2019-01-21)

* 이상덕 (보증금 4500만원, 차임 0원, 전입 2021-12-24, 확정 2021-12-24)

* 정보인 (보증금 1억 3500만원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2020-03-09)

* 임진택 (보증금 5000만원, 차임 0원, 전입 2021-01-13, 확정 2021-01-05)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* LG명품빌라(A동) (2014년 준공, 전용면적 53.24㎡): 2026년 5월 1억 900만원 거래 - ㎡당 약 205만원

* 유안캐슬 (2016년 준공, 전용면적 57.2㎡): 2026년 5월 1억 5850만원 거래 - ㎡당 약 277만원

* 헤르만하우스남양 (2020년 준공, 전용면적 66.97㎡): 2026년 5월 2억 5500만원 거래 - ㎡당 약 381만원

본건은 근린주택으로 1층 근린생활시설 및 2-3층 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 최근 거래된 주변 연립/다세대 주택들의 ㎡당 가격대는 약 205만원에서 381만원 수준입니다.

건물 총면적(397.96㎡) 대비, 가장 높은 ㎡당 가격(381만원)을 적용 시 약 15.2억원 수준의 잠재적 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 본건은 건축 연도, 용도 복합성, 그리고 '위반건축물'이라는 중대한 하자 요소를 고려해야 합니다.

본건 건물의 2층은 도면상 2가구이나 현황 5가구, 3층은 도면상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중인 점은 임대 수익 증대 가능성을 시사하나, 이는 위반건축물과 연관된 사항이므로 법적 문제 해결 및 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 화성시청이 인근에 있어 행정 및 다양한 상업 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육시설: "신백중학교" 남서측에 위치하며, 주변 지역 내 초, 중, 고등학교 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

의료시설: 화성시청 인근 상업지역 내 병원 및 의원 등 의료기관 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 환경: 단독주택, 다세대주택, 상업용 건물 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건 건물은 건축물 현황과 공부 상 도면의 불일치(다가구주택 가구수 상이)로 인해 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 일부 임차인의 보증금 또는 차임 정보가 미상으로 남아 있어, 명확한 현황 파악에 주의가 요구됩니다. (다만, 대항력이 없는 임차인으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 이해관계자 간의 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 노후화: 건물 보존 등기일이 2013년으로, 건축 후 약 13년이 경과하여 일부 노후화로 인한 수선 또는 보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 남양읍 중심부에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 있습니다. 뛰어난 입지 조건과 현재의 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 '위반건축물'이라는 중대한 법적 하자가 존재하므로, 낙찰 후 이행강제금 부과, 원상복구 등에 따른 추가 비용 및 법적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 관련 세부 사항은 직접 확인이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 위반건축물 리스크를 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 화성시청 인근으로 행정, 상업, 교통 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 높은 임대 수익 잠재력: 실제 이용 가구수가 공부상보다 많아, 위반건축물 문제가 해결될 경우 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시장 상황에 따른 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 11억 4863만 2450원

최근 주변 실거래가 (2026년 5월 기준) ㎡당 약 205만원 ~ 381만원 수준입니다.

건물 총면적(397.96㎡) 대비 환산 시 약 8.1억 ~ 15.2억원의 잠재적 가치 범위를 예상할 수 있습니다.

'위반건축물'이라는 중대한 리스크와 일부 임차인 정보의 불확실성을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 9억 5천만원에서 10억 5천만원 사이로 제안합니다.

본 제안가는 시장 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 제안: 9억 7천 6백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.