나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101413 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층522호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림감정 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 수원시 권선구 금곡동 소재" 금곡동행정복지센타" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중심상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브(지붕) 10층중 5층이며,

외벽: 석재 등 마감
내벽: 벽지및 타일 등
창호: 시스템 창호

이용상태

시건장치로 인해 이용상태를 관찰할 수 없어 건축물현황도에 의하면 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 인접도로와 평탄하며 업무시설등 부지로 이용함.

인접 도로상태등

중로와 소로의 포장도로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2025.09.11.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경101413 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 177,000,000원

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4, 호매실더리브스타일 5층 522호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물 면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕, 10층 중 5층

1.3. 감정평가액

* 감정가: 177,000,000원 (토지/건물 일괄)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중심상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형상은 사다리형으로 인접 도로와 평탄하며, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 중로와 소로의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 총 채권액은 468,530,519원입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기부상 확인되는 권리들을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

* 핵심적으로, 신청채권자로부터 2025년 9월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점이 매우 중요합니다. 이 확약서에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 등기부상 을1 (주택임차권, 한 166,900,000원)은 '말소'로 표기되어 있으며, 이는 말소기준권리(갑6: 압류)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 이 외에도 갑4(신탁등기말소), 갑5(소유권이전), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(강제경매) 등의 권리들이 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한우리)

* 보증금: 166,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)에서 보증금 반환 채권을 인수한 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없다는 점과 신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

* 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 이용 상태는 업무시설(오피스텔)입니다.

* 건물은 2021년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 총 10층 건물 중 5층에 위치하며, 전용면적 30.33㎡ (약 9.17평) 규모입니다.

4.2. 최근 시세 분석

* 최근 2년간 해당 건물(호매실 THE LIV STYLE)의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 추이를 보입니다.

* 2025년 4월: 37.05㎡, 7층, 185,000,000원

* 2025년 12월: 37.05㎡, 8층, 185,000,000원

* 2026년 5월: 36.76㎡, 8층, 160,000,000원

* 감정가는 177,000,000원이며, 최근 실거래가는 160,000,000원에서 185,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 2026년 5월 거래가가 가장 낮게 나타나 시세 변동성이 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변이 중심상가, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 상업지대로서 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 자세한 학교, 병원 등의 정보는 제공되지 않았으나, 상업지구 특성상 관련 시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설이나, 오피스텔로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

* 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 신청채권자로부터 임차보증금에 대한 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 임차권 등기 말소에 대한 확약서가 제출되었습니다.

* 이 확약서에 따라 임차보증금 166,900,000원을 인수하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 확약서 제출일(2025.09.11)이 이미 지났으므로, 해당 조건이 유효함을 재확인하는 것이 중요합니다. 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

* '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있어, 실제 점유 및 임대차 계약 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 가격 변동성

* 최근 실거래가에서 하락세(2026년 5월, 160,000,000원)를 보인 점은 향후 부동산 시장 상황 및 본건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구의 상업지역에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 신청채권자의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 최근 실거래가 하락 추세와 임차권 등기 말소 조건의 정확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 새 건물입니다.

* 양호한 입지: 상업지구 내 위치하여 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점이 큰 장점입니다.

* 수익형 부동산 가능성: 업무시설(오피스텔)로서 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 시세 (2026년 5월): 160,000,000원

* 최근 시세 (2025년 4월/12월): 185,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (신청채권자 확약서 및 임차인 대항력 없음 기반)

* 종합적인 시세 분석 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 약간 하회하거나 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 최근 실거래가 하락세와 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

* 본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점이므로, 낙찰 후 공실 없이 임대가 맞춰진다면 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.