나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13448 [1] 경기도 화성시 송산면 봉가리 402-1 스마트빌라1차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 "송산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하
며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층건 다세대주택 2층 201호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일마감.
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온)

가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육
제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 402-1 소재 스마트빌라1차 2층201호 다세대주택에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경13448 (1)입니다.

감정가는 137,000,000원이며, 토지 면적은 60.80㎡(약 18.4평), 건물 면적은 51.20㎡(약 15.5평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 "송산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 4월 9일에 등기된 신한은행 근저당권(을4)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, OUKSOVANMAKARA와 UNGHEL이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있고 전입일자(2024-03-01)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 273,737,793원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 함께 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 전문적인 상업지구로 보기에는 다소 제한적입니다.

주요 활동 인구는 지역 거주민 및 인근 소규모 사업체 종사자로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 201호입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 드라이비트로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 가축 관련 시설 설치 등에 제약이 있을 수 있습니다.

수도권정비계획법상 성장관리권역에 포함되어 있어 건축 행위나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 점을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면의 다세대주택으로, 주변 환경은 다양한 용도가 혼재되어 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편이며, 인수되는 임차보증금도 없어 명도 부담이 적습니다.

건물 자체의 기본 설비는 갖추어져 있어 주거 또는 임대가 가능한 상태입니다.

다만, 토지이용계획상 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 포함된 점은 향후 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계로 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

기본적인 생활 설비가 갖추어져 있어 즉시 활용이 가능합니다.

화성시의 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가(137,000,000원)를 기준으로 시세 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정합니다.

최근 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 동일 지역(송산면 봉가리)의 "메리골드빌"(402-4번지, 2020년 건축)의 매매 사례입니다. 본건은 "스마트빌라1차"(402-1번지)로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* "메리골드빌"의 전용면적 64.79㎡ 매물은 188,000,000원에, 67.72㎡ 매물은 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 대략 평당 306만원 ~ 317만원 수준으로, 최근 신축 다세대주택의 시세를 반영합니다.

본건 물건 정보:

* 본건 건물 면적: 51.20㎡ (약 15.5평)

* 감정가: 137,000,000원 (평당 약 884만원)

시세와 감정가 비교:

* 최근 매매 사례(평당 306만~317만원)를 적용하여 본건 건물 면적(15.5평)의 시가를 추정하면, 15.5평 * 310만원(평균) = 약 48,050,000원 수준입니다.

* 이는 제공된 JSON 정보만을 기준으로 계산했을 때의 예상 시가이며, 본건 감정가 137,000,000원과는 상당한 차이가 발생합니다.

* 감정가는 2020년식 신축 건물(메리골드빌)의 시세보다 낮은 가격으로 책정된 것으로 보입니다. 따라서 감정가보다 높은 가격에도 낙찰될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

* 최근 시세(JSON 기준)로 환산한 예상 시장가: 약 146,000,000원 (51.20㎡ * 2,852,000원/㎡)

* 감정가: 137,000,000원

* 따라서, 감정가인 137,000,000원 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 시세 분석상으로는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위도 가능하나, 보수적인 접근을 위해 137,000,000원 ~ 145,000,000원 범위를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 유찰 가능성, 경쟁 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.