나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13820 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 9층909호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 " 기흥동탄I.C " 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지
식산업센터, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 9층 909호 및 9층 910호로서
외벽 : 법량판넬 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

각 공장(지식산업센터)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로 및 남측으로 소로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로
동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-115)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,벤처기업육성
촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지
구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13820 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 9층909호

용도: 지식산업센터

감정가: 120,000,000원

토지면적: 12.75㎡ (약 3.85평)

건물면적: 31.08㎡ (약 9.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공장(지식산업센터)임

물건명세서 작성일: 2026년 4월 20일

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 9층 909호

외벽: 법량판넬 및 강화유리 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 페어그라스 창

설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 대로(폭 25m-30m) 및 남측으로 소로(폭 12m-15m)의 포장도로에 각각 접해 있어 차량의 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(다원중학교), 상대보호구역(화성오산교육지원청), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사리더스에이아(이 )

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-27

확정일자: 2024-05-27

배당신고일자: 2025-01-08

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 내역:

* 2021-08-12: 소유권이전(매매) (남은경)

* 권리 내역:

* 2021-08-12 (을1): 우리은행 근저당권 설정 (129,600,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-18 (갑5): 우리은행 임의경매 개시결정 (208,505,699원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 129,600,000원

3.3. 소멸주의 적용 여부

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 영천동 일대는 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 SRT 동탄역과 인접한 '11자 상가거리'는 다양한 프랜차이즈 매장과 식당들이 밀집해 있어 주요 상권으로 기능하고 있습니다.

4.2. 산업단지 및 일자리

화성시는 삼성반도체 공장 등 자체 창출 일자리가 풍부하며, 용인 반도체 클러스터와도 인접하여 관련 산업의 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 지역은 주거 단지와 함께 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 다원중학교가 위치하고 있으며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통 인프라

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, GTX-A 노선 동탄역과 인접하여 향후 서울 강남권 접근성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 인접 가능성

화성시는 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 매립장 등 혐오 시설 설치 관련 갈등이 발생하고 있습니다. 본건 소재지인 영천동 인근에서 직접적인 혐오 시설이 언급되지는 않았으나, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 개발 계획에 따른 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 용도

본 물건은 지식산업센터(공장) 용도로, 일반 주거용 오피스텔 등과 달리 관련 법규 및 관리 규약을 준수해야 합니다.

6.3. 유동화물건

유동화 물건으로, 통상적인 부동산 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 조건이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 지식산업센터로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편이며, 향후 지역 개발 및 일자리 창출 호재를 바탕으로 한 성장이 기대됩니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 지식산업센터라는 용도의 특성 및 유동화 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 최적 입지: 교통, 생활 인프라, 상권이 발달한 지역에 위치.

* 풍부한 일자리 및 개발 호재: 삼성반도체, 용인 반도체 클러스터 인접, GTX-A 노선 개통 예정 등 미래 가치 상승 기대.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

일반적으로 지식산업센터 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향을 보입니다.

예상 입찰가: 84,000,000원 ~ 96,000,000원 (감정가의 70~80% 수준)

인수 보증금: 0원

본 예상 입찰가는 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.