나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97071 [1] 경기도 오산시 오산동 923-2 운암대동황토방아파트 103동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 소재 "오산시청" 북측 인근에 위치하며, 부근에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 공원, 근린생활시설,농경지 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 이용이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평 스라브지붕 18층건 아파트 중 제7층 제701호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 돌붙임.
내벽 ; 벽지도배 및 타일붙임.
창호 : 하이사쉬 및 알미늄사쉬 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 급. 배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측의 정문. 후문으로 단지 진출입 가능하며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(운암구역) , 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합
가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97071 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 SBI저축은행 (에스비아이저축은행)

1.1. 부동산 정보

소재지: 경기도 오산시 오산동 923-2 운암대동황토방아파트 103동 7층701호

1.1. 1.용도

아파트

1.1. 2.면적

토지 면적: 63.79㎡ (약 19.30평)

건물 면적: 129.52㎡ (약 39.17평)

1.1. 3.감정가

560,000,000원 (56,000만원)

1.1. 4.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 5.경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 오산시 소재 "오산시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 단독 주택, 다세대 주택, 관공서, 공원, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 이용이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

단지 내 진출입이 서측 및 북측의 정문, 후문을 통해 가능하며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 다수의 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 01월 07일에 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을25)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권도 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조장원

* 보증금: 35,000,000원 (3,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 09월 04일

* 확정일자: 2024년 09월 05일

* 배당신고일자: 2024년 12월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 내역이 있으나, 말소기준권리인 근저당권(을25) 이하의 모든 권리(갑13~갑26)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,158,678,242원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의/근린생활시설

본 건 주변에는 관공서, 공원, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 운암대동황토방 아파트

준공년월: 2000년 05월 30일

총동수: 10개동

총세대수: 660세대

최고층: 21층 (참고: 본 건 103동은 18층)

주차대수: 총 428대 (지상 12대, 지하 18대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 오산동 923-2 운암대동황토방아파트 103동 7층701호

건축구조: 철근콘크리트 벽식구조 평 스라브지붕 18층 건물 중 제7층 제701호

전용면적: 129.52㎡ (약 39.17평)

분양면적: 약 160㎡ ~ 170㎡ (약 48~51평형대 추정)

사용승인일: 2000년 05월 30일

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 다수의 채권자 존재로 인한 복잡한 권리 관계가 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 법적 리스크는 낮습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축년도가 2000년으로 노후화 가능성이 있으며, 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

최근 매매 사례를 볼 때, 층별 가격 편차가 존재하는 것으로 파악됩니다. 7층의 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 운암대동황토방 아파트 103동 701호로, 법원 감정가는 56,000만원입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 건물 노후화 및 층별 가격 편차는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 오산시 중심부에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 법적 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 또는 투자 목적으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(129.55㎡ 기준)를 분석한 결과, 2층 43,000만원, 9층 55,000만원의 거래가 있었습니다. 본 건은 7층으로 중간층에 해당하여, 층별 가격 편차를 고려할 때 약 51,500만원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가(56,000만원) 및 시장 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근 시 49,000만원 ~ 53,000만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 본 보고서에서는 52,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.