나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99053 [1] 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 389-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "화원초등학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나, 노선, 배차가격 등으로 보아 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) : 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북동하향하는 완경사진 세장형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) : 본건의 현황도로(노폭 약 4미터 내외의 비포장도로) 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

<제시외건물>
일련번호 ㄱ)
: 이동식컨테이너 1개동, 일련번호 1) 지상 소재, 관리사, 약 30㎡
일련번호 ㄴ)
: 판넬조 판넬지붕, 일련번호 1) 지상 소재, 창고, 약 9㎡

<제시외물건>
일련번호 ㄷ)
: 파이프조 차광막지붕, 일련번호 1) 지상 소재, 창고, 약 70㎡

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란참조.

물건 비고

1. 본건 지상에 ㉠이동식컨테이너 1개동(관리사) 약 30㎡, ㉡판넬조 판넬지붕(창고) 약 9㎡, ㉢파이프조 차광막지붕(창고) 약 70㎡가 소재하나, 이동이 용이하므로 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물(물건) 소재로 인하여 제한받는 가격임
2. 토지의 일부(약 160㎡)는 현황 '도로'임
3. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경99053 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건개요

소재지: 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 389-15

용도: 전 (밭, 농지)

매각대상: 토지매각 (토지만 경매 대상)

1.3. 토지정보

토지면적: 3031.00㎡ (약 917.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지감정평가요약: 일련번호 1) : 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북동하향하는 완경사진 세장형 토지로서, 전으로 이용중임.

1.4. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물감정평가요약: 없음

1.5. 감정가 및 매각정보

감정가: 997,199,000원

최저매각가격: 제공된 정보에서 정확한 최저매각가격은 확인되지 않으나, 제시외 건물 소재로 인해 가격이 제한될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "화원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주로 전, 답 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 토지현황

* 형태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 북동향으로 완경사진 형태의 세장형 토지임.

* 이용상태: 현재 전(농지)으로 이용 중임.

* 도로: 본건은 현황 약 4미터 내외의 비포장도로를 통해 출입하며, 토지 일부(약 160㎡)가 현황 '도로'로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 자연녹지지역.

* 군사시설보호구역: 해당 없음 (검색 결과 확인되지 않음)

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역임.

* 가축사육제한구역: 전부 제한 구역임.

* 기타 도시관리계획: 화성 향남2지구 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 일부 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 8일 접수된 김기복 근저당권 (금액 600,000,000원).

* 경매개시결정: 2024년 11월 22일 접수된 김기복 임의경매 (금액 600,000,000원).

* 총 등기부채권액: 600,000,000원.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 화성시 향남읍 하길리로, 농지와 임야 등이 혼재하는 지역임. "화원초등학교"와 인접해 있으며, 인근에 택지개발 및 도시계획이 진행 중인 지역으로 개발 잠재력이 있는 곳으로 파악됨.

4.2. 주변 개발 현황

화성시는 수도권 내에서 기업체 수가 가장 많은 도시 중 하나이며, 특히 향남 지역은 서해선 복선전철, 신안산선, 신분당선 연장 계획 등으로 교통 접근성 향상이 기대되는 지역임. 향남2지구 등 지구단위계획 구역으로 지정되어 개발이 진행되고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 근린시설

제공된 정보만으로는 상세한 근린생활시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, '화원초등학교'가 인근에 위치하여 주거 기능의 일부를 충족합니다.

5.2. 교육시설

* 화원초등학교: 본건 남측 인근에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 관련

본건 토지 지상에 이동식 컨테이너(관리사) 약 30㎡, 판넬조 창고 약 9㎡, 파이프조 창고 약 70㎡가 소재하나, 이동이 용이하여 매각에서 제외됨. 그러나 이러한 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 문제가 발생할 소지가 있음.

6.2. 농지취득자격증명

본건 토지는 용도가 '전'이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 함.

6.3. 현황 도로 부분

토지의 일부(약 160㎡)가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 토지 사용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

6.4. 법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 지상 건물(이동식 컨테이너, 창고 등)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분쟁의 소지가 있음. 이는 최저매각가격 결정에도 영향을 미쳤을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 전(농지) 토지로, 주변에 택지개발 및 도시계획이 진행되는 지역에 속해 있어 장기적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 농지 취득 자격 요건, 일부 현황 도로 편입, 그리고 매각 제외된 제시외 건물에 대한 불분명한 법정지상권 성립 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 향남 지역의 도시개발 및 교통망 확충에 따른 미래가치 상승 기대.

* 자연녹지지역으로 향후 용도 변경 가능성 또는 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 본건 토지의 개별적인 가치 평가, 인근 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획, 그리고 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 현장 조사를 통해 토지의 정확한 이용 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.