나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99640 [1] 경기도 화성시 팔탄면 월문리 244-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신감정 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 월문리 소재 "월문 온천 휴양지" 남측 인근에 위치하며 부근
은 미성숙 상가지대로서 주위로 단독주택, 중.소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 북측으로 로폭 약 4-6미터의 도로에 접하나 현황 북측의 2차선 도로를 이용
하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/문화재)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 온천지구<온천법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 기타사항" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층건 제2종 근린생활시설 건물로서,
(사용승인일 : 2022.10.07)

외벽 : 징크판넬 마감.
내벽 : 인테리어 마감, 벽지도배 및 타일붙임.
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샤시 창호임.

이용상태

제2종 근린생활시설로이용중임.

1층 : 제2종 근린생활시설(일반음식점)
2층 : 제2종 근린생활시설(소매점),(현"주택"으로 이용중임)

(후면 "건물개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 및 "사진" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 1층: 제2종 근린생활시설(일반음식점),
2층: 제2종 근린생활시설(소매점),(현 "주택"으로 이용중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경99640 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 월문리 244-1

용도: 근린시설

1층: 제2종 근린생활시설(일반음식점)

2층: 제2종 근린생활시설(소매점),(현 "주택"으로 이용중임)

감정가: 1,933,231,000원

토지면적: 1052.00㎡ (약 318.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 499.82㎡ (약 151.20평)

건물 제시외면적: 114.10㎡ (약 34.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 위반건축물

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 1층: 제2종 근린생활시설(일반음식점), 2층: 제2종 근린생활시설(소매점),(현 "주택"으로 이용중임).

사용승인일: 2022.10.07

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 팔탄면 월문리 소재 "월문 온천 휴양지" 남측 인근에 위치합니다.

부근은 미성숙 상가지대로서, 주위로 단독주택, 중.소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

토지는 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

지적도상 본건 북측으로 로폭 약 4-6미터의 도로에 접하나, 현황 북측의 2차선 도로를 이용하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/문화재), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 온천지구입니다.

주변에는 월문 온천 휴양지 등 관광/휴양 시설이 위치하며, 온천 호텔 및 숙박 시설들이 다수 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 언급은 직접적으로 나타나지 않았으나, 경기도 화성시는 과거 혐오시설 관련 지역 갈등 사례가 있었습니다.

3. 권리분석

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약:

말소기준권리: 을7 (2022-05-11, 대구은행 근저당 540,000,000원)

등기부채권 총액: 1,642,185,092원

주요 권리사항: 소유권이전 (서해종합건설주식회사 -> 김도연), 근저당 (대구은행, 위너스투자대부 등), 가압류 (조용분, 라송숙 등), 압류 (화성세무서장, 화성시 등), 임의경매 (주식회사아이엠뱅크).

건물 등기부 요약:

말소기준권리: 을1 (2022-11-17, 대구은행 근저당 540,000,000원)

등기부채권 총액: 1,616,627,827원

주요 권리사항: 소유권보존 (김도연), 근저당 (대구은행, 위너스투자대부 등), 가압류 (조용분, 김순자 등), 압류 (화성세무서장, 화성시 등), 임의경매 (주식회사아이엠뱅크).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 팔탄면 월문리는 미성숙 상가지대로 분류되며, 주변에 단독주택, 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등 다양한 토지 이용 현황이 혼재되어 있습니다.

1층은 일반음식점(제2종 근린생활시설)으로, 2층은 소매점(제2종 근린생활시설)으로 허가되어 있으나 현재는 주택으로 이용 중입니다.

이는 잠재적인 지역 상권 수요는 있으나, 성숙된 상업 지구에 비해 유동인구 및 상업 활동의 집중도는 낮을 것으로 예상됩니다.

"월문 온천 휴양지" 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 주위 환경이 복합적이므로 상권 발전 가능성은 신중하게 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변에는 "월문 온천 휴양지"가 있어 휴양 및 관광 시설 접근성이 좋습니다.

차량을 이용한 지역 내 이동은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

주변 지역은 온천 시설, 숙박 시설 등이 발달해 있으며, 전원주택 마을도 형성되어 있습니다.

편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물대장 상 불이익, 임대 시 세입자 대출 제한 등의 리스크가 존재합니다.

* 위반 내용 및 시정 조치 가능성, 양성화 가능성 등은 관할 구청에 직접 확인해야 합니다.

* 위반건축물 표시는 건축물대장에서 확인 가능하며, 현장 확인이 필수적입니다.

2층 주택 이용: 건축물대장상 용도는 소매점이나 현황 주택으로 이용 중이므로, 추후 용도 변경 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

미성숙 상가지대: 상권의 성숙도가 낮아 임대 수익 및 향후 부동산 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 토지와 건물 등기부채권 총액이 각각 16억 원 이상으로, 이는 경매 물건의 높은 채무 부담을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된(2022.10.07 사용승인) 2종 근린생활시설로, 1층은 일반음식점, 2층은 소매점 용도로 건축되었으나 현재 2층은 주택으로 사용되고 있습니다.

"월문 온천 휴양지" 인근이라는 지리적 이점이 있으나, 주변 환경이 미성숙 상가지대와 주거, 공장, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사실이며, 이에 따른 이행강제금 부과 및 원상복구 부담이 발생할 수 있습니다.

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건이나, 위반건축물 등재로 인한 추가적인 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2022.10.07 사용승인).

토지, 건물 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 활용 가치가 높을 수 있습니다.

1층 일반음식점 용도는 지역 내에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

"월문 온천 휴양지" 인근이라는 관광/휴양 시설과의 근접성.

계획관리지역으로 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 1,933,231,000원을 기준으로 하되, 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 이행강제금 예상액, 향후 예상 임대 수익률, 지역 상권 발전 가능성, 소유권 및 기타 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인접 부동산 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 건은 임차인 인수 보증금이 없으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 인수해야 할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.