나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102102 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 5층 505호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 384-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2번지에 위치한 까사90 5층 505호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경102102 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정가는 298,000,000원입니다.

채권자는 강OO입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용면적은 49.89㎡ (약 15.09평)이며, 토지 지분 면적은 15.84㎡ (약 4.80평)입니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

전체 건물 규모는 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 5층에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액은 298,000,000원입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

소재지번 384-2는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 상에는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 압류, 가압류 등이 다수 존재하였으나, 대부분 말소 예정입니다.

말소기준권리는 을3 근저당권(주식회사액트캐쉬대부, 45,000,000원)으로 확인됩니다.

강제경매 개시 결정의 등기부채권 총액은 104,615,003원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-17

대항력: 있음

임차인 민 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 금액이 0원이더라도 해당 임차인의 권리관계는 명확히 파악해야 하며, 잠재적인 인수 또는 명도 관련 리스크가 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리관계 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

구성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 건물 설비 및 주변 생활 환경

본 건물은 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크 상세

대항력 있는 임차인 민 이 보증금 0원, 차임 0원으로 거주 중이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

비록 금액은 0원이지만, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인의 명도 절차가 순탄치 않을 수 있으며, 이에 따른 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 공동담보 및 기타 특이사항

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주하고 있다는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다.

이 임차인 리스크를 어떻게 해결하느냐에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2018년 사용승인).

* 안정적인 주거 지역 내 입지 및 편리한 교통 환경.

* 보증금 0원 임차인으로 인한 초기 인수 부담이 적을 수 있음 (명도 리스크 감안 필요).

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따른 시세 상승 잠재력.

8. 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

최근 용인시 기흥구 언남동 지역의 유사 물건 시세 자료를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인됩니다.

- "더포레타운하우스" (2023년 건축, 67.9~69.9㎡)는 2026년 5월 19일 약 51,900만원, 5월 12일 약 56,900만원에 거래되었습니다.

- "준스빌(E동)" (2015년 건축, 46.665㎡)은 2026년 5월 13일 약 22,800만원에 거래되었습니다.

본 건(CASA90, 2018년 건축, 49.89㎡)의 감정가 298,000,000원은 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히 "준스빌(E동)"의 거래 사례와 비교 시, 면적 및 건물 연식을 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 판단될 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중인 점은 상당한 리스크이며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려사항입니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 298,000,000원보다는 낮은 범위에서 입찰가를 고려해야 합니다.

"준스빌(E동)"의 거래 사례(46.665㎡, 22,800만원)를 기준으로 본건 면적(49.89㎡)과 건물 연식(더 신축)을 감안하면, 정상적인 시장이라면 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 임차인 리스크를 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

현장 조사를 통해 임차인과의 소통 가능성 및 명도 가능성을 면밀히 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.