나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97293 [1] 경기도 화성시 만세구 양감면 용소리 1130-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 용소리 소재 " 신왕교차로 " 남측 인근에 위치하며 주변은
전,답 등 농경지, 중소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 일반교통여건 무난하고 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

·기호(1,4,7) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 개발행위허가를 득한
도로예정부지임.

·기호(3,5,6) : 부정형 완경사지로서 개별행위허가 및 공장설립승인 허가를 득하고 토목
공사중인 상태임.

·기호(2,8) : 지적도상 맹지이며 인접토지를 이용하여 출입 가능함.

인접 도로상태

·기호(3,5,6) : 기호(1),(4),(7) 도로예정지를 이용하여 서측 소로와 연계됨.

·기호(2,8) : 지적도상 맹지이며 인접필지를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1) :
계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제
한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구
역(전술)(비행안전구역제6구역 해발 56-140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

·기호(2,3,5,6,7,8) :
생산관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전구역 제6구역
해발 56-140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비
행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보
상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

·기호(4) :
계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전구역 제6구역
해발 56-140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비
행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보
상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3∼7) 토지의 공부상 지목은 " 전 ", " 임야 "이나 현황 개발행위허가 및
공장설립승인허가를 득하고 토목공사중인 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,4는 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록 1,4,7은 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 개발행위허가를 득한 도로예정부지임
4. 목록 3,5,6은 부정형 완경사지로서 개발행위허가 및 공장설립승인 허가를 득하고 토목공사중인 상태임
5. 목록 2,8은 지적도상 맹지임
6. 목록 1,3~7 토지의 공부상 지목은 '전','임야'이나 현황 개발행위허가 및 공장설립승인허가를 득하고 토목공사중인 잡종지 상태임. 허가관련 내용의 승계, 변경, 실효 등에 관하여는 관할 행정기관에 재확인 요함
8. 주식회사 대석개발이 2024.12.11. 유치권신고(공사대금 561,000,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함
9. 근정토건 주식회사가 2025.7.23. 유치권신고(공사대금 580,000,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함
10. 2026.1.22.에 신청채권자 농업협동조합자산관리회사가 주식회사 대석개발 및 근정토건 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경97293 (1)

* 물건종별: 임야

* 소재지: 경기도 화성시 만세구 양감면 용소리 1130-9

* 토지면적: 17,451.00㎡ (약 5,279평)

* 건물면적: 0㎡

* 감정가: 5,786,229,000원

* 매각대상: 토지매각 (토지 전체)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 신청채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 화성시 양감면 용소리 소재 "신왕교차로" 남측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 중소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반 교통 여건은 무난하나, 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

* 접근성 및 이용 상태:

* 기호 (1,4,7): 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 개발행위허가를 득한 도로예정부지입니다.

* 기호 (3,5,6): 부정형 완경사지로서 개별행위허가 및 공장설립승인 허가를 득하고 토목 공사 중인 상태입니다.

* 기호 (2,8): 지적도상 맹지이며 인접 토지를 이용하여 출입 가능합니다.

* 도로 상태:

* 기호 (3,5,6): 기호 (1),(4),(7) 도로예정지를 이용하여 서측 소로와 연계됩니다.

* 기호 (2,8): 지적도상 맹지이며 인접 필지를 이용하여 출입 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 (1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

* 기호 (2,3,5,6,7,8): 생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

* 기호 (4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권: 희망토지개발주식회사 (갑2, 2022-07-01 접수)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (을15, 2022-07-01 접수, 5,400,000,000원), 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사대석개발 (을16, 2022-11-22 접수, 360,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사대석개발 (갑3, 2023-03-09 접수, 매매예약)

* 가압류: 이성욱 (갑6, 2023-11-23 접수, 38,000,000원)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (갑7, 2024-11-12 접수, 4,202,664,833원)

* 압류: 화성시 (갑9, 2025-02-14 접수)

* 압류: 화성세무서장 (갑11, 2026-01-14 접수)

* 말소기준권리: 근저당권 (을15, 농업협동조합자산관리회사, 2022-07-01 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 유치권 신고 현황:

* 주식회사 대석개발: 2024.12.11. 공사대금 561,000,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 근정토건 주식회사: 2025.7.23. 공사대금 580,000,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 신청채권자(농업협동조합자산관리회사)는 2026.1.22. 상기 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권 성립 여부는 법원의 판단에 따라 결정될 것이며, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 전, 답 등 농경지와 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 산업 활동 및 농업이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역 및 생산관리지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 존재합니다. 일부 토지는 도로 예정 부지이거나 토목 공사가 진행 중이며, 성장관리계획구역(산업관리)으로 지정되어 있어 향후 산업 관련 개발이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 일반 교통 여건은 무난하나 대중교통 사정은 다소 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 농경지와 공장이 혼재된 지역 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동 중심의 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 주식회사 대석개발과 근정토건 주식회사가 신고한 다액의 유치권(총 1,141,000,000원) 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 최종 판단 결과에 따라 낙찰자가 유치권을 인수해야 할 위험이 존재하므로, 입찰 전 유치권 관련 서류 검토 및 법원 진행 상황 확인이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1, 4는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다. 관련 법규 및 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 목록 2, 8은 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 인접 토지 이용에 대한 법적, 실질적 협의가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '전', '임야'이나 현황은 개발행위허가 및 토목 공사 중인 잡종지 상태입니다. 허가 내용(승계, 변경, 실효 등)은 관할 행정기관에 재확인하여 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 군사 시설 관련 제한: 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당되어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 양감면 용소리에 소재한 임야로, 상당한 감정가를 가지고 있습니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역 및 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 도로 예정 부지이거나 토목 공사 중에 있어 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 그러나 다액의 유치권 신고가 경합하고 있으며, 이에 대한 법적 판단 결과가 낙찰에 중대한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 유치권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 또한, 맹지, 지목 불일치, 군사 시설 관련 제한 등 추가적인 고려사항이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 생산관리지역에 속해 있으며, 일부 토지는 도로 예정지 지정 및 토목 공사가 진행 중인 점은 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 산업단지 인근 입지: 성장관리계획구역(산업관리)으로 지정된 점은 주변의 산업단지 개발 또는 관련 시설 입주 시 수혜를 받을 수 있는 가능성을 시사합니다.

* 권리관계 명확성 (유치권 제외): 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸되므로, 유치권 문제만 해결된다면 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 유치권 신고 금액(총 1,141,000,000원)의 성립 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 만약 유치권이 전부 또는 일부 인수될 경우, 낙찰자는 이를 추가로 부담해야 하므로, 이를 반영하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안, 토목 공사 현황 및 인허가 승계 가능성, 군사 시설 관련 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서 유치권의 성립 여부가 불분명하여 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 투자자는 유치권 관련 법원 판단 결과 또는 유치권자와의 협의 가능성을 파악한 후, 감정가 대비 일정 비율(예: 60~70%)을 보수적으로 적용하여 입찰가를 검토할 수 있습니다. 단, 이는 잠정적인 의견이며, 철저한 현장 조사와 추가 정보 확인이 선행되어야 합니다.

* 참고: 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.