나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98265 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 8층818호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄시범다은마을메타역롯데캐슬아파트" 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린상가, ?衫鳧슬컨？ 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 동측 인근에 통과하는 간선도로(노작로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 오피스텔중 8층 818호로서
외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

오피스텔(룸, 화장실, 주방 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 오피스텔 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 20미터의 중로에 접하고 오피스텔 출입로는 동측 중로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역으로 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)이고 중로1류(폭20m∼25m)에 접하며 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경98265 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 8층818호

용도: 오피스텔

감정가: 150,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.2492㎡ (약 2.19평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2011년

층수: 20층 중 8층

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

외벽: 시멘몰탈 페인팅 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 하이샤시 창호

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, "동탄시범다은마을메타역롯데캐슬아파트" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린상가, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 동측 인근에 통과하는 간선도로(노작로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 중심상업지역으로, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)에 속합니다. 동측으로 폭 20미터 이상의 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 화성시의 압류(갑9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 임차인 정보:

임차인: 주택도시보증공사(양도인: 김 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 26일

확정일자: 2022년 12월 29일

대항력: 있음

비고: 인수되는 임차권등기(을6, 2025년 1월 13일 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 관계가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로서 오피스텔, 업무시설, 근린상가 등이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역으로 판단됩니다. 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변 환경은 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 150,000,000원입니다.

낙찰 후 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

감정가 및 최근 시세 대비 임차인 보증금 규모가 크므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 중심상업지역으로 개발되어 있어, 혐오시설보다는 상업 및 주거 기능 중심의 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 트라이엄프 동탄 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원의 인수 가능성입니다.

이로 인해 실질적인 인수 금액이 커질 수 있으므로, 투자 수익률 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄 중심상업지역의 우수한 입지

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라

* 안정적인 오피스텔 수요 예상 지역

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 2025년 12월 13,800만원, 13,500만원, 2026년 3월 12,000만원에 거래되었습니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰 후 전액 변제되지 않을 경우 인수될 위험이 매우 크므로, 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금 리스크를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 제외한 실질 가치를 기준으로 판단해야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 145,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차인의 보증금 인수 부담이 실제 매수 가격에 미치는 영향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.