나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54424 [2] 경기도 화성시 만세구 송산면 마산리 740-36 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 경기도 화성시 송산면 독지리 ""한펄저수지"" 북동측 인근에 위치하고,
기호2는 경기도 송산면 마산리 소재 ‘마산초등학교’ 남측 근거리에 위치하며,
기호1 토지 주위는 농경지, 농가주택, 창고 및 임야 등이 소재하고,
기호2 토지 주위는 농경지, 농가주택, 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 기호1은 맹지로서 차량출입 불가하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을
고려할때 대중교통 사정은 다소 불편시되며, 기호2는 맹지로서 차량출입 불가하고,
인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호1은 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 답으로 이용중이고,
기호2는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 지적도 및 현황 맹지임.
기호2 : 지적도 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당없음

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계 미상임

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 지적도 및 현황 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54424 (2)

소재지: 경기도 화성시 만세구 송산면 마산리 740-36

용도: 답 (논)

감정가: 89,936,000원

토지면적: 584.00㎡ (약 176.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OOOOOOO (등기부 요약상 홍성농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 요함, 맹지

주의사항: 1. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환. 2. 지적도 및 현황 맹지임.

1.1. 입지조건

위치및주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 마산리 740-36에 위치하며, 본건 토지 주위는 농경지, 농가주택, 공장 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건은 맹지로서 차량 출입이 불가합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태및이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

인접도로상태

지적도 및 현황상 맹지입니다.

토지이용계획및제한상태

* 농림지역

* 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)

* 농업진흥구역

* 성장관리권역

1.2. 권리분석

임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 미상임.

토지등기부요약

말소기준권리: 을13 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2022-01-25)

등기부상 모든 권리(을13 근저당, 을14 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 갑8 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 517,341,268원

1.3. 상권분석

본 물건은 농림지역의 농경지로, 주위 환경은 농경지, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 상업 시설이나 대규모 편의 시설보다는 농업 및 소규모 생산 활동과 관련된 시설들이 입지해 있을 것으로 판단됩니다. 직접적인 상권 형성은 미미하며, 농업 활동이나 관련 업종 종사자 외 일반 상업적 가치는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지 남측 근거리에 마산초등학교가 소재하고 있습니다. 그 외 교육, 의료, 상업 등 생활 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 맹지: 차량의 직접적인 접근이 불가하여 토지의 활용도에 심각한 제약을 받습니다. 이로 인해 건축 행위나 기타 이용에 어려움이 예상됩니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 취득 시 해당 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못하는 위험이 있습니다.

* 토지이용규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 높은 채권 총액: 517,341,268원의 등기부채권 총액이 89,936,000원의 감정가에 비해 현저히 높아, 물건의 담보 가치가 채무액을 크게 초과하고 있습니다. 다만, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 마산리 소재 답으로, 584.00㎡(약 176.66평)의 토지 면적을 가지고 있으며 감정가는 89,936,000원입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 맹지라는 점과 농지이므로 농지취득자격증명이 필수라는 점입니다. 토지 이용은 농림지역, 농업진흥구역 등 다양한 규제를 받습니다. 등기부등본상 권리 관계는 복잡했으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 경매 물건으로서 일반 매매보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 요건, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 토지 가치를 재평가하고, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토한 후, 예상되는 수익성과 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가의 10%에 해당하는 입찰 보증금(8,993,600원)을 제외한 금액으로, 실질 가치와 잠재적 위험을 충분히 반영한 금액으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.