나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102836 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 13층비1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 '능리교차로'
동측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설,
아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 중
제13층 제비1313호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 업무용(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(접합),
가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

신청채권자로부터 2025.9.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102836 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 13층 비1313호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

건물면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 능동 '능리교차로' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공공시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 수원지방법원 2024타경102836 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2024.12.26.)입니다. 강제경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부등본상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박형준: 전입일자 2024-12-02, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(신성욱): 전입일자 2022-05-09, 확정일자 2022-04-11, 배당신고일자 2024-01-29, 대항력 없음. 보증금 94,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 대항력 있는 임차인 박형준입니다. 다만, 신청 채권자(주택도시보증공사)로부터 2025.9.22.자로 해당 임차인으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서가 법적으로 유효하다면, 박형준 임차인의 대항력은 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 이에 따른 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 능동 일대는 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 주위로 근린생활시설 및 공공시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 용이함을 시사합니다. 과거 동탄1신도시 개발 당시 IT 단지 및 대규모 기업체 입주로 임대 수요가 꾸준히 증가했던 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 능동 지역에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박형준 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 또한, 신청 채권자로부터 받은 확약서 내용에 따라 대항력을 포기한다는 조건이 있으나, 실제 경매 진행 시 이 확약서의 효력 및 대항력 소멸 여부에 대한 법적 판단이 중요합니다. 예상치 못한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오 시설: 현재 공개된 정보만으로는 본 건 인근에 유해하거나 혐오 시설이 직접적으로 언급된 바는 없습니다. 다만, 일반적으로 소각장, 폐기물 처리 시설 등은 넓은 범위에서 혐오시설로 간주될 수 있으며, 화성시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 관련 논란이 간혹 있어, 추가적인 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 80,000,000원으로 책정되었습니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박형준의 존재와 관련하여 확보된 확약서의 법적 효력입니다. 만약 해당 확약서가 유효하게 처리된다면 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 복잡한 권리 관계는 투자 결정 시 신중한 접근을 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 능동 지역은 교통이 편리하고 생활 인프라가 갖춰진 곳입니다.

* 대단지 오피스텔: 동탄퍼스트빌스타는 총 1052실 규모의 대단지로, 비교적 안정적인 임대 수요가 기대될 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 동탄 신도시 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 80,000,000원입니다.

최근 시세 분석에 따르면, 동탄퍼스트빌스타 오피스텔의 14평형(전용 6평 내외) 매물은 50,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 또한, 경매 정보에서도 80,000,000원부터 시작하는 물건이 확인됩니다.

현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 대항력이 확약서로 인해 소멸될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시세를 고려하고 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 5,000만 원 ~ 6,000만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 해당 물건에 대한 철저한 권리 조사 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.