나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65277 [1] 서울특별시 강동구 천호동 432-10 쌍용플래티넘리버 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 5,8호선 "천호역" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5,8호선 환승역인 "천호역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제514호로서
(사용승인일 : 2004.07.31.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

본건은 복층형 오피스텔임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 업무시설외2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 올림픽로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 천호대로151길, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 올림픽로71길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 도로(2004-11-05)(접합) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선

공부와의 차이

본건 514호 건축물대장상 "호별"건축물현황도는 좌우 반전되어 등재된 것으로 추정되며, 후첨 내부구조도는 현황 기준으로 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
-복층형 오피스텔
-건축물대장상 '호별' 건축물현황도가 좌우 반전되어 등재된 것으로 추정됨(감정평가서 참조)
-층별 도면은 실제 출입문 위치 현황과 일치하고 '호별' 도면상의 출입문 위치는 최초에 건축물현황도 작성한 (주)한솔종합건축사사무소의 출입문 도면 작성의 오류로 보임(2025.07.17. 현황재조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65277 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

중복사건 여부: 확인됨

2.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 432-10 쌍용플래티넘리버 5층514호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제514호

사용승인일: 2004년 07월 31일

2.3. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

토지지분: 6.73㎡ (약 2.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.20㎡ (약 10.35평)

건물지분: 34.2㎡ (약 10.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적 (JSON 기반): 33.45㎡ ~ 34.2㎡ (약 10.11평 ~ 10.35평)

2.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2.5. 감정가

감정가: 230,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5,8호선 "천호역" 북서측 인근에 위치함.

주위에는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5,8호선 환승역인 "천호역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 건물은 올림픽로 및 천호대로 인근에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 접근성이 좋음.

주변 지역은 업무, 상업, 주거 복합 지역으로 형성되어 있으며, 대형 병원, 쇼핑몰, 편의시설 등이 인접해 있음.

서울 강동구 천호동 432-10번지 일대는 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으나, 지하철 5호선 천호역 주변으로 일부 상업 지역 내 유흥업소 밀집 지역이 존재할 수 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (치악새마을금고, 2020-12-01 접수, 96,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권 (박은송, 200,000,000원)

기타 권리: 을구 5번 근저당권 (이순녀, 2023-08-10 접수, 225,000,000원, 말소) / 을구 12번 강제경매 (박은송, 2024-12-20 접수, 200,722,600원, 말소) / 을구 13번 압류 (국민건강보험공단, 2024-12-31 접수, 말소) / 을구 14번 임의경매 (치악새마을금고, 2025-08-13 접수, 말소) / 을구 15번 압류 (강동구, 2026-03-09 접수, 말소)

총 등기부 채권액: 521,000,000원

4.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 박은송

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 16일

확정일자: 2020년 07월 20일

배당신고일자: 2024년 09월 19일

대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위)

인수 보증금: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 등기로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황에 대한 주의: 임차인의 보증금 액수는 명확히 기재되어 있으나, 배당 절차 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

4.3. 권리분석 총평

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이 점이 가장 중요한 리스크 요인이므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

5. 상권분석

5.1. 대상 물건의 상권 특성

본건이 위치한 천호동 지역은 지하철 5, 8호선 천호역을 중심으로 형성된 준공업지 및 상업지 혼합 지역임.

오피스텔의 주 이용 용도는 업무시설이며, 주변에 다양한 업무 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어진 지역임.

5.2. 주변 상업 시설 현황

천호역 일대는 대형 쇼핑몰(현대백화점, 이마트 등), 병원, 영화관, 관공서 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 발달해 있음.

본 건 건물(쌍용플래티넘리버) 자체도 복층형 오피스텔로, 1층 및 주변에 상가 시설이 있을 가능성이 높음.

6. 생활정보

6.1. 건물 이용 상태 및 구조

본건은 복층형 오피스텔로, 내부 구조는 후첨 내부구조도를 참조할 수 있음.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 페어글라스창호 등으로 시공됨.

6.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

6.3. 건축물 정보

건축물대장상 '호별' 건축물현황도가 실제와 좌우 반전되어 등재된 것으로 추정됨 (감정평가서 참조).

층별 도면은 실제 출입문 위치 현황과 일치하나, '호별' 도면상의 출입문 위치는 최초 작성 시 오류로 보임 (2025.07.17. 현황재조사보고서 참조).

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 리스크

을구 7번 순위의 주택임차권(보증금 200,000,000원)은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 최악의 경우 인수 금액이 상당할 수 있음.

7.2. 도면 오류 및 현황 재조사 관련 리스크

건축물대장상 '호별' 건축물현황도가 좌우 반전되어 등재된 것으로 추정되며, 이는 내부 구조나 면적 확인 시 혼란을 야기할 수 있음. 현황 재조사 보고서에 오류 가능성이 명시되어 있어, 실제 현장 확인 시 도면과의 차이가 있을 수 있음.

7.3. 중복사건 및 기타 특이사항

본건은 중복사건으로, 복수의 경매가 진행될 수 있으며 권리관계 및 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

임대 관련 정보는 미상으로 기재되어 있으나, 이는 외부 임대 현황을 의미하며, 대항력 있는 임차인이 존재함.

8. 종합 의견

8.1. 물건 가치 평가

본건은 천호역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하다는 장점을 지님. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 원을 인수해야 하는 부담이 존재하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 신중하게 고려해야 함. 건축물대장상의 도면 오류 추정 또한 현장 확인의 필요성을 높임.

8.2. 투자 적합성

투자자는 인수해야 하는 보증금 2억 원을 포함한 총 매입 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 이를 감안했을 때 시장가 대비 수익률을 면밀히 검토해야 함. 임차인과의 협상이나 명도 절차 진행 가능성 또한 투자 판단에 중요한 요소가 될 수 있음.

9. 투자 포인트

9.1. 주요 강점

* 천호역 초역세권 입지: 지하철 5, 8호선 환승역 인근으로 교통이 매우 편리함.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 편의시설 등이 풍부함.

* 복층형 오피스텔: 일반 오피스텔 대비 공간 활용도가 높을 수 있음.

* 감정가 및 최근 시세 대비 잠재적 수익 가능성: 인수 리스크를 고려하더라도, 시장가 대비 저렴하게 취득 시 수익 창출 가능.

9.2. 주의 및 고려사항

* 대항력 있는 임차인 보증금 2억 원 인수: 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 실질적인 매입 비용 증가로 이어짐.

* 도면 오류 가능성: 건축물대장상 도면과 실제 현황이 다를 수 있어 현장 조사 필수.

* 중복사건: 추가적인 경매 절차 및 권리관계 변동 가능성 확인 필요.

10. 예상 입찰가

10.1. 최근 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근(2026년 3월~6월) 유사 면적(33.45㎡ ~ 34.2㎡)의 쌍용플래티넘리버 오피스텔 매매가는 20,500,000원에서 22,000,000원(2억 5백만 원 ~ 2억 2천만 원) 범위에서 거래되었음.

이는 최근 매매 사례 평균 약 21,250,000만 원 (2억 1천 2백 5십만 원)으로 볼 수 있으며, 감정가 23,000,000만 원(2억 3천만 원)보다 소폭 낮은 수준임.

10.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음. 따라서 입찰가는 이 인수 금액을 고려하여 신중하게 산정해야 함.

시장 시세가 2억 1천 2백 5십만 원 ~ 2억 2천만 원 수준임을 감안할 때, 보증금 인수 부담으로 인해 실질 매입 비용이 시장가격을 상회할 가능성이 높음.

따라서, 보증금 인수 금액을 고려하여 총 매입 비용이 시장 가격을 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

낙찰 후 보증금 인수 부담을 고려하여, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

이 가격대는 최근 매매가 중 최하단 수준이며, 보증금 인수 금액을 고려했을 때, 추가로 부담될 수 있는 금액을 고려하여 총 취득 비용을 시장가 수준으로 맞추거나 다소 낮게 유지하려는 전략을 반영한 것임.

단, 실제 입찰 시에는 배당 절차 결과와 임차인과의 협상 여부 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.