나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62650 [1] 서울특별시 송파구 마천동 68-11 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 체육용지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 기호(3)까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(마천역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (2): 삼각형 토지로서 전으로 이용중임.
기호 (3): 사다리형 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지로 인접토지를 통하여 출입함.
기호(3) : 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지,

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 본건 지상에 제시외수목, 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현황조사 시점(2024.11.05) 나대지 상태, 경계가 모호함
-토지 지상에 소유권을 주장하는 제3자의 제시외 수목이 소재함(감정평가서 참고)
-맹지, 인접 토지를 통하여 출입 가능
-농지법에 따른 농지에 해당하여 농지취득자격증명 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62650 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 마천동 68-11

* 용도: 전

* 감정가: 3,363,280,000원

* 토지면적: 2473.00㎡ (약 748.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 전, 체육용지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 기호(3) 토지는 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접해 있으나, 기호(2) 토지는 지적상 맹지이며 인접 토지를 통하여 출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 마천역이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2015년 10월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

* 을1 근저당권 외 을2(지상권), 을3(근저당), 을4(근저당) 모두 말소 예정임.

* 이 외 등기부상 갑구에 기재된 소유권 이전, 지분 이전, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정에 따른 매각으로 인하여 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 등기부채권 총액은 3,561,051,784원임.

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 전, 체육용지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역과는 차이가 있음.

* 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재는 자연 및 녹지 환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 서울남천초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

* 지하철 5호선 마천역을 이용할 수 있어 대중교통을 통한 서울 도심 접근성이 양호함.

* 주변에 체육용지 및 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 조사 시점(2024년 11월 5일) 기준 나대지 상태로 확인되었으며, 토지의 경계가 다소 모호한 점이 있음.

* 토지 지상에 소유권을 주장하는 제3자의 제시외 수목이 소재하고 있어, 향후 명도 과정에서 추가적인 협의나 조치가 필요할 수 있음.

* 본건 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지를 통하여 출입해야 하는 제약이 따르며, 통행로 확보 방안에 대한 검토가 필수적임.

* 농지법상 농지에 해당하므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미취득 시 매각 불허가 사유가 될 수 있어 주의가 요망됨.

* 다양한 토지 이용계획 및 제한 사항이 존재함:

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 교육환경보호구역 (상대보호구역 포함)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역, 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약허가구역 (지정 기간: 2024년 8월 13일 - 2024년 12월 31일)

* 토지 지상에 제시외 물건으로 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등이 소재하는 것으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구라는 우수한 입지 조건을 갖춘 농지로서, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 다만, 맹지, 개발제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한 사항과 제시외 물건 존재, 경계 모호성 등은 명도 및 개발 계획 수립 시 주요 고려 사항이 될 것입니다.

* 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부는 본건 매각 절차의 성패를 좌우할 중요한 요소이므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

* 권리 관계 자체는 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 비교적 명확하나, 실제 현황과 공부상의 차이에 대한 꼼꼼한 검토가 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 송파구라는 희소성 있는 도심지 내 입지.

* 향후 도시계획 변경 등에 따른 개발 잠재력.

* 주변 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성 (단, 제반 제약 조건 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 최적의 예상 입찰가 산출을 위해서는, 추가적인 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 파악, 주변 실거래가 및 유사 물건 분석, 향후 개발 가능성 및 용도 변경 타당성 검토, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 법규 심층 분석, 그리고 명도 가능성 예측 등 보다 전문적이고 심층적인 컨설팅이 필요합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정에 한계가 있음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.