나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62650 [2] 서울특별시 송파구 마천동 68-12 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 체육용지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 기호(3)까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(마천역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (2): 삼각형 토지로서 전으로 이용중임.
기호 (3): 사다리형 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지로 인접토지를 통하여 출입함.
기호(3) : 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지,

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 본건 지상에 제시외수목, 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현황조사 시점(2024.11.05) 나대지 상태, 경계가 모호함
-성명불상자 소유의 제시외 수목 및 물건(비닐하우스,농업용 지지대 및 가림막 등)이 소재함
-맹지, 인접 토지를 통하여 출입가능
-농지법에 따른 농지에 해당하여 농지취득자격증명 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62650 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 68-12

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구리농업협동조합 (등기부상 권리자 기준 추정)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 408.00㎡ (약 123.42평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 628,320,000원

1.3. 매각 대상

토지일부지분매각 (토지 소유권의 일부 지분이 매각 대상입니다.)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필수

주의사항:

* 현황조사 시점(2024.11.05) 나대지 상태이며 경계가 모호합니다.

* 성명불상자 소유의 제시외 수목, 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등이 소재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2024.08.13 - 2024.12.31, 현재 기간 만료. 재지정 가능성 있음)

* 농지법에 따른 농지에 해당하므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 전, 체육용지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 마천역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적상 맹지인 부분(기호2)은 인접 토지를 통하여 출입해야 합니다. 본건의 일부(기호3)는 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 사항

본건은 아래와 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대보호구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역 (수도법)

* (한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역

* 공장설립제한지역 (기호3에 한함)

* 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 총 채권액은 2,669,051,784원입니다. 현재 등기부상 말소 예정인 권리들이 다수 존재합니다.

3.2. 말소기준 권리

을1 근저당권 (2015-09-25, 농업협동조합자산관리회사, 754,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 날짜에 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 등기부상 인수되는 임차권은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 임차인의 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울남천초등학교 인근에 위치한 농지 지역으로, 주거지와 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 활발한 상권이 발달한 지역은 아니며, 주된 환경은 전, 체육용지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치나 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 서울남천초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 대중교통으로는 지하철 5호선 마천역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 다만, 주변 상업 시설이나 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않아, 생활 편의성은 지역의 다른 부분에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성: 기호2 토지는 지적상 맹지로, 인접 토지 소유자의 통행 승낙이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 성명불상자의 비닐하우스, 수목 등 제시외 물건이 소재하여, 이의 철거 및 처리에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지법상 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미취득 시 매수 무효 사유가 될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한으로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 경계 불명확: 토지 경계가 모호하여 인접 토지와의 경계 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 소유권의 일부 지분만 매각되는 것이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 토지 사용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 과거 지정되었던 이력이 있으며, 재지정될 경우 거래에 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 송파구에 위치한 농지로서, 희소성과 함께 5호선 마천역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 개발제한구역, 자연녹지지역 등의 엄격한 토지이용 제한과 맹지라는 접근성 문제, 그리고 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 요소를 동시에 가지고 있습니다. 토지 소유권의 일부 지분만 매각되는 점, 제시외 물건의 존재 등도 추가적인 고려 사항입니다. 이러한 점들을 종합할 때, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 장기적인 안목이나 실수요자(농업 종사자 등)에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 송파구라는 지리적 희소성

* 지하철 5호선 마천역 인근으로 양호한 대중교통 접근성

* 장기적으로 도시계획 변경 또는 개발 가능성에 대한 기대 심리 (매우 낮은 확률)

* 농업 활동을 위한 실수요자에게는 적합한 매물

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정평가액 628,320,000원이 최초 입찰의 기준이 될 수 있으나, 해당 물건의 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다수의 토지이용 제한 등 특수성을 고려할 때, 실제 입찰가는 경매 당시의 시장 상황, 입찰 참여자들의 전략, 그리고 물건의 잠재적 가치 평가에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 비교, 그리고 농지 취득 관련 법규 검토를 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.