나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62650 [3] 서울특별시 송파구 마천동 68-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 체육용지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 기호(3)까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(마천역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 (2): 삼각형 토지로서 전으로 이용중임.
기호 (3): 사다리형 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지로 인접토지를 통하여 출입함.
기호(3) : 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지,

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-08)(지정기간:2024년8월13일-2024년12월31일), <추가기재> 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 본건 지상에 제시외수목, 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현황조사 시점(2024.11.05) 나대지 상태, 경계가 모호함
-성명불상자 소유의 제시외 수목 및 물건(비닐하우스,농업용 지지대 및 가림막 등) 소재함
-맹지, 인접 토지를 통하여 출입가능
-농지법에 따른 농지에 해당하여 농지취득자격증명 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62650 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 68-20

용도: 전 (밭)

토지 면적: 1,142.00㎡ (약 345.16평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 1,838,620,000원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (총 토지 면적 1142㎡에 대한 지분 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 전, 체육용지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리(마천역, 5호선)에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 사다리형의 형태를 하고 있으며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다. 다만, 지적상으로는 맹지에 해당하여 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 부동산에 설정된 각종 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2015년 9월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금 754,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건의 경우 해당사항 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상의 총 채권액은 2,669,051,784원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 존재하지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특이사항

본건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 마천동은 송파구 내에서도 상대적으로 개발이 늦어진 지역으로, 최근 거여마천뉴타운 재개발 사업이 진행 중에 있습니다. 현재 본건 자체는 농경지(전)로 이용되고 있으며, 자연녹지지역 및 개발제한구역 등으로 묶여 있어 직접적인 상업 시설 활성화보다는 주변의 주거 지역 및 재개발 사업의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 서울남천초등학교, 서울마천초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 마천역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 공원/녹지: 마천공원, 근린공원 등이 소재하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타: 마천중앙시장 등 지역 상권이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마천역을 중심으로 상업 시설이 분포하고 있으며, 마천중앙시장 등 지역 주민을 위한 편의시설이 있습니다. 또한, 올림픽공원, 롯데월드타워 등 송파구의 주요 시설들과 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 교육환경

주변에 서울남천초등학교 등 교육 시설이 있어 기본적인 교육 환경은 갖추어져 있습니다.

5.3. 녹지환경

자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 인근에 공원들이 있어 비교적 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 문제

* 맹지: 지적상 맹지로서 인접 토지를 통해 통행해야 하는 불편함이 있습니다.

* 경계 모호: 현황 조사 시점(2024.11.05) 기준으로 경계가 모호한 상태입니다.

* 제시외 물건: 성명불상자 소유의 수목, 비닐하우스, 농업용 지지대 및 가림막 등 제시외 물건이 소재하여 처분 시 추가 비용 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

* 농지취득자격증명: 농지법에 따른 농지에 해당하여 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미취득 시 법적 제약을 받을 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(2024.08.13-2024.12.31) 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 기타

* 중복 병합 사건: 사건의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2024년 8월 13일 - 2024년 12월 31일) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 송파구 마천동에 위치한 1,142㎡ 규모의 전(밭) 토지로서, 감정가는 약 18.38억 원입니다. 도심 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있으나, 지적상 맹지이고 경계가 모호하며, 농지법상 농지취득자격증명이 필수라는 점이 주요 고려 사항입니다. 또한, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 제시외 물건 존재 및 성명불상자 소유라는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다. 중복 병합 사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 송파구의 입지: 장기적인 관점에서 서울시 내 토지라는 희소성을 가집니다.

* 주변 개발 잠재력: 거여마천뉴타운 등 주변 지역의 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 농경지 활용: 현 상태로 농업용 토지로서 활용이 가능하며, 관련 지원 정책 등을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준점으로 하되, 상기 명시된 맹지, 농지취득자격증명 필요, 각종 개발 제한, 제시외 물건 등의 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 토지 이용 규제가 완화될 가능성 및 향후 개발 계획을 종합적으로 고려하여 낙찰 가능성과 수익성을 면밀히 따져보는 것이 중요합니다. 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 맹지라는 치명적인 단점과 엄격한 개발 제한은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.