나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [4] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층501호 (신주소: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5)

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경349 (4)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 326,570,000원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

토지 지분: 23.731㎡ (약 7.18평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 지분: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 제시외 면적: 27.30㎡ (약 8.26평) - 이용상태에 기재된 증축 부분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

준공일: 2019년 3월 26일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 6층 건물 내 5층 501호

특이사항: 공동담보, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 (제시외 건물 포함)

기타 참고사항: 임대관계 미상

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용: 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2019-04-11 접수, 채권액 1,956,000,000원) 입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기사항:

* 갑1: 소유권보존 (2019-04-11, 엄준홍)

* 을2: 근저당권 (2019-04-11, 농업협동조합자산관리회사, 1,956,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 소유권이전 (2023-05-11, 신석철, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5: 임의경매개시결정 (2025-06-23, 서울축산업협동조합, 채권액 1,028,173,427원)

총 등기부채권액: 1,956,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 양영순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통 접근성: 지하철 8호선 암사역까지 도보로 약 9~10분, 버스정류장까지 도보로 약 4~5분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 암사동 지역은 주거지로서 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교통: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 공원 등이 위치해 있습니다.

건물 내부: 철근콘크리트 구조로, 개별 도시가스 보일러 난방, 상하수도, 위생설비 등이 갖추어져 있으며 급배수상태는 보통입니다.

이용 상태 (호실별):

* 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1

* 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1· (제시외 증축 부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)

* 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2 (제시외 증축 부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)

* 가동 제5층 제501호 (본건): 현관1·방2·주방1·거실1· (제시외 증축 부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1) - 공식 면적 29.23㎡, 제시외 면적 27.30㎡

* 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2 (제시외 증축 부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)

* 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1 (제시외 증축 부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1)

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 변경, 매매 시 제한 등 법적, 행정적 불이익이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

제시외 건물: 이용상태에 명시된 제시외 증축 부분은 불법 건축물일 가능성이 높으며, 이는 철거 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

임차인 권리: 임차인 양영순은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수되지 않는 권리라도 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되며, 동일한 채무에 대한 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 8호선 암사역 역세권에 속해 교통이 편리한 편입니다. 주변으로 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조이며, 총 20세대로 구성된 단지형 다세대 주택입니다.

가장 큰 특징은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 상당한 면적의 제시외 건물이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 이행강제금 부과 등 관리 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

재건축/개발 잠재력: 암사동 일대 재개발 및 도시정비사업 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

시세 대비 저평가 기회: 위반건축물 등재로 인한 시장 가치 하락분을 고려하여 합리적인 입찰가 책정 시, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 조건(2013년 건축, 다세대, 암사동)의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

- 16.48㎡ (약 5평) 매물: 19,500만원 (약 3,912만원/평)

- 29.97㎡ (약 9평) 매물: 30,850만원 (약 3,403만원/평)

- 42.57㎡ (약 12.9평) 매물: 20,300만원 (약 1,576만원/평) - 본 매물과 시세 편차가 커 참고에 유의해야 합니다.

본 건의 공식 면적은 29.23㎡ (약 8.84평)이며, 감정가는 326,570,000원입니다. 이는 평당 약 3,692만원 수준으로, 감정가가 최근 거래 사례(JSON 2)의 평당 시세(약 3,403만원)보다 다소 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

주요 위험 요소:

본 건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 상당한 면적의 제시외 건물(27.30㎡)이 존재합니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 사용 및 거래 제한 등 상당한 추가 비용 및 법적 리스크를 발생시킬 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 326,570,000원을 기준으로, 위반건축물 및 제시외 건물로 인한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이러한 리스크로 인해 시세 대비 일정 수준의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

감정가에서 약 10~15% 수준의 할인을 적용하면, 예상 입찰가는 약 277,584,500원 ~ 293,913,000원 범위로 산정됩니다.

따라서, 투자 위험을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 약 290,000,000원 (2억 9천만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 11% 할인된 금액으로, 향후 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

면적 환산:

* 토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

* 제시외 건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.