나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [3] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경349(3)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 350,240,000원입니다.

토지 면적은 31.44㎡ (약 9.51평)이며, 건물 면적은 29.58㎡ (약 8.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

주의사항으로는 제시외 건물(23.60㎡, 약 7.14평)이 포함되어 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 서울축산업협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,956,000,000원)입니다.

소유권보존은 2019년 4월 11일 오갑환 명의로 되어 있습니다.

이후 서울특별시 강동구의 압류(2건)와 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있으나, 이들 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,956,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김상균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 13일

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

지상권: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 주된 용도는 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 제2종근린생활시설입니다.

주변 지역은 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 상황:

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 "암사역"까지 도보 약 9~10분 소요됩니다.

주변 편의시설:

암사1동주민센터가 인근에 있으며, 주거지역에 부수되는 다양한 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이로 인한 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 리스크가 존재합니다.

제시외 건물(23.60㎡)이 포함되어 있어, 이 부분의 법적 지위 및 활용에 대한 검토가 필요합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권(암사역 도보 약 9-10분)에 위치하며 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

하지만 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함으로 인해 법적, 행정적 리스크가 상당합니다.

또한, 근저당권 등 채무 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 시 권리 분석에 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

암사동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 합니다.

위반건축물 등재 및 제시외 건물이라는 명확한 리스크 요소를 고려하여, 이를 감안한 저가 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

향후 위반건축물 문제가 해결되거나, 제시외 건물의 법적 지위가 명확해질 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,240,000원입니다.

주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 29.97㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 308,500,000원에 거래되었습니다.

이는 1㎡당 약 10,293,627원의 시세로 분석됩니다.

현재 전용면적 29.58㎡에 대한 감정가는 약 11,840,000원/㎡로, 주변 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

위반건축물 및 제시외 건물로 인한 법적 리스크와 철거, 원상복구 비용 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 85% ~ 95% 수준 또는 유사 면적 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 물건의 법적 이슈 해결 가능성 및 향후 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.