나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [2] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 암사동 484-34번지, 더이룸 가동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

본 물건의 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경349 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 332,570,000원이며, 토지 면적은 24.46㎡(약 7.4평), 건물 면적은 29.81㎡(약 9.0평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다.

버스정류장까지 도보로 약 4~5분, 지하철 8호선 "암사역"까지 도보로 약 9~10분 정도 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.1. 3.건물 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 가동 4층 401호입니다.

건물 외벽은 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있으며, 건물의 현상은 보통입니다.

1.1. 4.토지 이용 상태

토지는 세장형으로 도시형생활주택(단지형다세대) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로 상태

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 6.토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

말소기준권리는 2019년 4월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을2, 1,956,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 6월 23일 접수된 서울축산업협동조합의 임의경매(갑2, 1,028,173,427원)로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 1,956,000,000원으로 확인됩니다. 공동담보 물건으로 설정되어 있어 총 채무액이 높게 나타납니다.

1.2. 2.임차인 현황

인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 2.주변 거래 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일: 암사동 490-15, 16.48㎡(약 5.0평), 2층, 195,000,000원

* 2026년 5월 8일: 암사동 510-26, 29.97㎡(약 9.1평), 3층, 308,500,000원

* 2026년 5월 1일: 암사동 445-15, 42.57㎡(약 12.9평), 2층, 203,000,000원 (건축 연도가 오래된 물건으로 보임)

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 환경

본건(가동 4층 401호)은 현재 현관, 방 2개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니로 이용 중입니다. (제시외 증축 부분 포함)

상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방이 가능합니다. 급배수상태는 보통입니다.

1.4. 2.편의시설

암사1동주민센터가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 및 교육기관이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 3.교통

버스정류장과 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 가능성 및 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 27.30㎡(약 8.3평)의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 실제 건축물 현황 및 법적 문제 여부 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 공동담보로 설정된 총 채무액이 19억 5천 6백만원으로 높아, 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 양호한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 상당 면적의 제시외 건물 포함, 높은 채권 총액, 임대관계 미상 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내릴 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 지하철 8호선 암사역 인근으로 교통이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 향후 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서도 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례 중 본건과 유사한 면적 및 건축 연도(2013년)를 가진 29.97㎡ 다세대주택의 2026년 5월 8일 매매가는 308,500,000원입니다.

본건의 감정가는 332,570,000원으로, 유사 사례 대비 약간 높은 수준입니다.

본 물건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상 등의 중대한 리스크 요인을 안고 있으므로, 이러한 부분을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 사례의 매매가 및 감정가를 기준으로, 리스크 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

위반건축물 등재 사실을 감안하여, 감정가 대비 약 25~30% 수준의 할인을 적용한 예상 입찰가를 제시합니다.

이는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로, 최저매각가격(감정가의 70~80%)을 기준으로 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 가치 평가 및 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 건축물 관련 전문가의 상담을 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.