나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [5] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경349 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층502호

용도: 다세대주택

건물구조: 가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제5층 제502호

건축허가일: 2018년 2월 6일

사용승인일: 2019년 3월 26일

1.3. 면적

토지면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

토지지분: 17.761㎡ (약 5.37평)

건물면적: 29.01㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.01㎡ (약 8.78평)

건물 제시외면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

총 이용면적 (전유부 + 제시외): 약 15.92평

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 301,240,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 제시외 건물 포함

* 집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '암사1동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리합니다.

버스정류장까지 도보 약 4~5분 소요됩니다.

지하철 8호선 '암사역'까지 도보 약 9~10분 소요됩니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

토지 형상은 세장형이며, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 을2 근저당권)

* 갑1: 소유권보존 (박춘희, 2019-04-11) - 말소예정

* 을2: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,956,000,000원, 2019-04-11) - 말소기준권리, 말소예정

* 갑2: 임의경매 (서울축산업협동조합, 1,028,173,427원, 2025-06-23) - 말소예정

* 갑3: 압류 (서울특별시강동구, 2025-11-19) - 말소예정

등기부채권 총액: 1,956,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 암사동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 암사1동 주민센터, 암사시장 등이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

최근 인근 지역 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 약 477만원/㎡ ~ 1,183만원/㎡ 수준의 시세를 보이고 있습니다. 특히 본건과 유사한 전용면적 29.97㎡의 다세대 주택이 2026년 5월 308,500,000원(약 1029만원/㎡)에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육기관: 인근에 교육기관이 위치해 있습니다.

* 편의시설: 암사1동 주민센터, 암사시장이 인근에 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 공원: 인근에 공원이 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내부 구성 (탐문)

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1, 방3, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실2, 발코니1

기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1, 방2, 주방1, 거실1 (제시외 증축부분: 방1, 주방일부1, 거실일부1, 욕실겸화장실2, 발코니1)

기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1, 방1, 주방1, 거실1 (제시외 증축부분: 방2, 주방일부1, 거실일부1, 발코니1)

기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1, 방2, 주방1, 거실1 (제시외 증축부분: 방1, 주방일부1, 거실일부1, 욕실겸화장실2, 발코니1)

기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1, 방1, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실2 (제시외 증축부분: 방2, 주방일부1, 거실일부1, 발코니1)

기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1, 방1, 방일부1, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실1 (제시외 증축부분: 방1, 방일부1, 욕실겸화장실1, 발코니1)

본 건은 가동 5층 502호입니다.

5.3. 설비 내역

상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다. 급배수 상태는 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 매각 후에도 인수될 수 있는 잠재적 부담이 됩니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 면적이 상당한(23.60㎡)으로, 이는 공부상 면적과 차이가 있으며 향후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발163m)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 암사역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 법적, 행정적 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구 역세권 입지 (지하철 8호선 암사역 도보 약 9~10분)

* 주변 생활 편의시설 및 공원 인접

* 비교적 최근에 준공된 건물 (2019년 사용승인)

* 제시외 건물을 활용한 추가적인 주거 공간 확보 가능성 (단, 법적 문제 발생 가능성 유의)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 301,240,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(29.97㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 308,500,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 본 물건의 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

그러나 본 물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 부담을 고려해야 합니다. 위반건축물 등재로 인한 잠재적 문제(이행강제금, 재산권 행사 제한 등)는 향후 가치 하락 또는 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 위반건축물 등의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

특히, 위반건축물에 대한 정확한 위반 내용과 예상되는 제재 수준을 파악한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.