나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [6] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경349 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 326,630,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 더이룸

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34번지 (신주소: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5)

건축년도: 2019년 3월 26일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 (나동)

총 층수: 6층 (본건은 4층)

전용면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

토지지분: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물 제시외 면적: 20.70㎡ (약 6.26평, 위반건축물에 해당)

총 세대수: 20세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

주차대수: 총 13대 (옥외기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

대중교통수단 이용이 편리합니다.

* 버스정류장까지 도보 약 4~5분 소요됩니다.

* 지하철 8호선 "암사역"까지 도보 약 9~10분 소요됩니다.

* 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 세장형의 형상으로 도시형생활주택(단지형다세대) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 을2 근저당권)

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김백일 (2019-04-11)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,956,000,000원, 2019-04-11, 말소기준권리)

* 임의경매: 서울축산업협동조합 (1,028,173,427원, 2025-06-23)

* 등기부채권 총액: 1,956,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 확인 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

최근(2026년 5월) 인근 지역에서 거래된 유사 면적 및 층수의 다세대주택 시세는 195,000,000원에서 308,500,000원 사이로 확인되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건과 면적(29.86㎡)이 유사한 3층 물건(29.97㎡)이 308,500,000원에 거래되었습니다. 본건은 4층으로 층수는 더 좋으나, 위반건축물 등재 사실이 시세 반영에 주요 변수가 될 것으로 보입니다.

4.3. 임대 시장 분석

본건은 도시형생활주택으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 실제 임대 현황 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 이용 상태

본건(나동 4층 402호)은 현관1, 방1, 방일부1, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실1 구조로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

제시외 증축 부분으로 방1, 방일부1, 욕실겸화장실1, 발코니1이 있으나, 이는 위반 건축물에 해당합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 본건은 집합건축물로서 상·하수도, 위생, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 급·배수 상태는 보통입니다.

* 개별 도시가스보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

* 인근 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인근 의료 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 문제

본건은 집합건축물대장(전유부,갑) 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 이용, 매매, 증축, 개축 시 제한을 받을 수 있으며, 이행강제금 부과 등 추가적인 법적, 경제적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 임차인이 있는 경우, 대항력 유무 및 명도 저항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중에 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성은 낮으나, 채무 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 양호한 편입니다. 또한, 주변 환경이 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 건물 일부에 위반 건축물이 등재되어 있다는 사실입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 암사역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 사용승인되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때, 위반건축물 문제를 해결하거나 감안한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,630,000원입니다. 최근 유사 면적(29.97㎡)의 거래가가 308,500,000원임을 고려할 때, 본건의 입찰가 산정 시 위반건축물 등재 사실로 인한 리스크를 반드시 반영해야 합니다. 위반건축물로 인한 부담 및 추후 발생할 수 있는 제반 비용을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 295,000,000원을 제안합니다. 이는 유사 면적의 최근 거래가와 본건의 층수 이점, 신축 건물이라는 점을 고려하되, 위반건축물 리스크로 인한 할인율을 적용한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.