나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57408 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인감정 · 평가일 2023.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 5호선, 7호선 "군자역" 북측 인근에 위치
하는 구분건물("평강오피스텔" 제9층 제904호)로서, 주변은 오피스텔, 업무시설, 상업시설
및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이
위치하며 주변 교통시설과의 연결 및 이용이 무난하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 13층 내 제9층 제904호로서
사용승인일: 2020. 12. 16.
외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 마감 등.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 위섕 및 급·배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 소방 및 화재탐지설비,
기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서,
업무시설(오피트텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1): 광진구 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 (2):광진구 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 유치권자 이서구로부터 당해 부동산 토목공사설계 및 인허가비용 등 금 131,352,947원에 대한 2024. 7. 9.자 유치권신고서가 접수되었고, 이에 대하여 채권자 이무승으로부터 2024. 7. 12.자 유치권배제신청서가 접수되어, 유치권 성립여부는 불분명함 2. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경57408 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층904호 (도로명주소: 서울특별시 광진구 능동로37길 9)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설)

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO (송세윤)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

건물지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 13층 내 제9층 제904호

사용승인일: 2020년 12월 16일

총 호수: 45호

1.3. 토지 이용 현황

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등

인접 도로: 북동측 약 8미터 포장도로 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 5호선, 7호선 "군자역" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

지하철 5호선 및 7호선 군자역을 이용하기 편리하여 대중교통 이용이 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (박규리, 2022.11.08., 19,900,000원)이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 말소될 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (임차인: 이무승, 보증금 250,000,000원)이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 이 은 2021년 6월 17일 전입, 2021년 5월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 기타 권리 관계

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (조선자)

* 강제경매 (채권자: 송세윤, 2023.08.18., 192,859,180원) - 본건 사건

* 가압류 (채권자: 윤한솔, 2023.11.02., 250,000,000원)

* 강제경매 (채권자: 이무승, 2024.01.18.)

* 가압류 3건 (채권자: 오종상, 2024.04.29., 총 600,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,119,900,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 중곡동 일대는 오피스텔, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4.2. 역세권 효과

지하철 5호선, 7호선 군자역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이에 따른 유동인구 흡수 및 상업 활동이 활발할 것으로 판단됩니다.

4.3. 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 및 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 12월 16일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 페인트 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소방 및 화재탐지 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 이용 상태는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 250,000,000원 인수 부담입니다.

배당받지 못하는 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매수 금액이 상승하게 됩니다.

6.2. 유치권 관련 사항

과거 유치권자 이서구로부터 토목공사설계 및 인허가 비용 등 131,352,947원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 채권자 이무승의 유치권 배제 신청 이후 유치권 성립 여부가 불분명했습니다.

다행히 유치권자 이서구가 2025년 1월 16일 유치권 취하(포기)서를 제출함에 따라, 현재 유치권 문제는 소멸된 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 확인이 최종적으로 필요합니다.

6.3. 중복 사건 및 다수 채권자

본 건 외에도 중복으로 진행되는 경매 사건이 있으며, 다수의 채권자 (근저당, 강제경매, 가압류 등)가 존재하여 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군자역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물 상태 또한 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원을 인수해야 하는 부담이 상당합니다.

유치권 문제는 취하되어 해소되었으나, 이 부분에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

복잡한 권리 관계를 면밀히 분석하여 인수되는 보증금과 함께 총 매수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군자역 역세권의 우수한 입지조건

* 2020년 준공된 신축급 건물로 인한 상품성

* 소형 면적으로 투자 진입 용이

* 인수 보증금을 고려한 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

이 점을 고려할 때, 일반적인 경매 입찰가 산정 방식과는 달리, 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 총 매수 부담이 현 시세를 초과하지 않습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석이 어렵습니다.

다만, 일반적인 역세권 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본 물건의 전용 면적(24.05㎡, 약 7.27평)을 기준으로 보수적으로 산정 시, 현 시세는 3억 3천만원 내외로 추정됩니다.

이 경우, 낙찰가 + 인수 보증금 (250,000,000원) = 현 시세 (330,000,000원) 가 되어야 하므로,

예상 입찰가는 330,000,000원 - 250,000,000원 = 80,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

하지만 이는 단순 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 채권자들의 배당률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 감정가 315,000,000원에 대한 낙찰은 곧 315,000,000원 + 250,000,000원 = 565,000,000원의 총 매수 부담이 발생하므로, 감정가 수준에서의 낙찰은 매우 신중해야 합니다.

보수적으로 판단 시, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 세부 권리 관계 및 배당표를 면밀히 분석한 후 최종 금액을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.