나이스옥션 법원경매 장흥 2026타경5053 [1] 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 287-2 102동 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 소재 '관산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 중, 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기, 고압LPG가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 두필지 일단의 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(1),(2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-29)(5구역(국가민속문화재 275))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-29)(5구역(국가민속문화재 제161호))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-29)(5구역(국가민속문화재 제269호))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-29)(5구역(국가민속문화재 제270호))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-29)(5구역(천연기념물 356))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2026타경5053 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 287-2 102동 4층 401호

용도: 연립주택

감정평가액: 133,000,000원

토지 면적: 93.51㎡ (약 28.28평)

건물 면적: 70.05㎡ (약 21.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 빛OOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 소재 '관산초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 토지는 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 3월 30일 접수된 빛고을신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들(압류, 가압류, 임의경매 등)은 모두 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요: 없음)은 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황

* 임차인: 박대식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 27일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 194,377,865원 (말소 예정 권리 포함)

1.3. 상권분석

주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

관산초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

본건 소재지인 장흥군 관산읍은 지역 행정복지센터, 농협, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

관산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 주요 도로로의 연계가 가능합니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 그리고 역사문화환경보존지역(국가민속문화재, 천연기념물 관련)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축년도: 2016년 준공된 건물(287-2)의 정보와 유사하여 비교적 최신 건축물일 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 연립주택 물건입니다.

생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한 사항은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 권리상 특별한 문제가 없어 안전한 투자를 고려할 수 있습니다.

인근 지역의 개발 가능성과 주거 환경 개선 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

최근 유사 물건(287-2, 2016년식, 83.455㎡)의 매매가가 150,000,000원 ~ 155,000,000원으로 형성된 점을 고려할 때, 본건(70.05㎡)의 적정 시세는 약 128,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세와 유사하거나 약간 높은 수준임을 감안하여, 경쟁 상황 및 개인적인 투자 목표에 따라 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

적정 입찰가 범위는 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 판단되며, 130,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.