나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10569 [1] 경상남도 김해시 삼방동 189 동성아파트 511동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼방동 소재"신어중학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사 지대내 자체지반 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남동측 및 북서측으로 왕복2차선, 북동측으로 왕복4차선, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(어방지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-10-24)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10569 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 189 동성아파트 511동 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 54.93㎡ (약 16.6평)

* 토지 지분: 54.93㎡ (약 16.6평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.94㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 준공일: 1991년 4월 3일

* 해당 층: 2층 / 총 5층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어중학교' 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 왕복 2차선, 4차선 및 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당 (2023년 8월 30일 접수, 채권액 182,000,000원)으로, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 한국주택금융공사 (2026년 4월 23일 접수, 채권액 86,541,605원)로, 이 또한 본 경매로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 182,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (일반적으로 아파트의 경우 해당되지 않을 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 어떠한 권리를 가지고 있는지에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 소유권 변동 내역:

* 소유권이전: 신귀분 (1996년 12월 31일) → 손성권 (2001년 11월 29일) → 손남식 (2012년 8월 1일) → 이동원 외 5명 (2026년 3월 19일, 상속)

* 주요 권리 관계:

* 을12: 한국주택금융공사 (근저당, 2023-08-30, 182,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 한국주택금융공사 (임의경매, 2026-04-23, 86,541,605원, 말소예정)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다.

* 주요 편의시설: 인근에 '신어중학교'가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 본건 주변으로 왕복 2차선, 4차선, 그리고 약 8m 폭의 도로가 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

* 지역 개발 현황: 본건 소재지는 '도시지역, 제2종일반주거지역'이며, '지구단위계획구역(어방지구)' 및 '정비구역(2024-10-24)'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 정비구역 지정은 개발 진행 상황에 따라 소음, 먼지 등 일시적인 불편을 초래할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 주거 및 교육 시설이 주로 분포하고 있으며, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 동성아파트

* 주소: 경상남도 김해시 삼방동 189번지

* 준공 년월: 1991년 4월 3일

* 동수: 16개동

* 세대수: 570세대

* 최고 층수: 5층

* 주차대수: 총 174대 (지상 6대, 지하 0대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

* 인근 교육시설: 신어중학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 기타: 본건은 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구이며 어떠한 계약 관계에 있는지 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 건축물 노후화: 1991년 준공되어 30년 이상 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계자의 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 정확한 건물 상태, 마감재, 설비 상태 등을 알 수 없어 실제 가치 평가에 한계가 있습니다.

* 정비구역 지정: 개발 가능성이 있으나, 사업 진행에 따라 기간이 장기화되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 동성아파트 511동 2층 205호 경매 물건입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있으며, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성도 존재합니다. 그러나 30년 이상 경과된 노후 아파트이며, 특히 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업을 통한 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 꾸준한 수요가 있는 지역: 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

* 최근 실거래가 대비 비교: 감정가(134,000,000원) 대비 최근 실거래가(100,000,000원 ~ 125,000,000원)를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

최근 2026년 2월부터 4월까지 거래된 유사 면적(59.94㎡)의 실거래가는 100,000,000원부터 125,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 감정가 대비 다소 낮은 수준으로, 감정 시점 이후 시세 변동 또는 아파트의 노후화, 내부 미확인 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이며 내부 확인이 불가능하다는 점은 낙찰 후 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 시사하므로, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 최근 실거래가 하한선과 평균가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 희망가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* 본 입찰가는 일반적인 시세 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사, 임차인 조사, 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.