나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600819 [1] 충청남도 금산군 군북면 천을리 110-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 군북면 천을리 소재 "천을마을" 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 소규모 공장, 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지방도변 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 남서측 지방도변에 시내버스승강장이 소재하며, 차량으로 20분 거리에 추부I.C가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로 공업용 건부지 및 법면 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(비도시지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제 한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 인접필지(국유지 천을리 644번지, 구거)를 일부 점유하여 이용중인 것으로 조사되 는 바, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)~(4)> ▶일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, (2019.10.23 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:난연판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈 위 에폭시 마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(5)> ▶일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로, (2020.08.31 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 및 징크판넬 마감 등 내벽:난연판넬 및 타일 마감 등 바닥:시멘트몰탈 위 에폭시 및 타일 마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(6)> ▶일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로, (2020.08.31 사용승인) 외벽:칼라피복철판판넬 잇기 마감 등 내벽:난연판넬 마감 등 바닥:시멘트몰탈 위 에폭시 마감 등 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

기호(2)(3)(4)(6):공장. 기호(5):공장, 사무실(복층), 화장실로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 냉.난방설비(사무실), 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조. -기호(2)(3)(4) 건물 지붕에 태양광발전설비(99.9kw)가 소재함. -기호(5)(6) 건물 지붕에 태양광발전설비(100kw)가 소재함.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:-

물건 비고

- 일괄매각
- 인접필지(국유지 천을리 644번지, 구거)를 일부 점유하여 이용중
- 목록(2,3,4,6)은 용도는 “창고”이나 건축물대장상 “공장”으로 변경
- 목록(5) 공장,사무실은 내부를 복층으로 이용중
- 제시외건물(㉠ ㉡ ㉤) 포함, 제시외건물(㉢,㉣) 컨테이너 제외
- 건물의 차양 및 공장 내부 칸막이 등 포함
- 토지상에 2020년 건축허가(건축구분:증축, 대지면적:8,500㎡, 건축면적:1,140.69㎡, 주용도: 공장)를 득하고 목록(5)(6)은 사용승인 되었으나, 주6,7,8동은 바닥 기초공사후 중단된 상태
- 건물 지붕에 태양광발전허가를 득한 태양광발전설비 (목록(2)(3)(4) 지붕 약 99.9kw, 목록(5)(6) 지붕 약 100kw)가 매각 포함
- 본건 지상의 바닥 콘크리트, 석축, 야외수도, 제시외 수목(벗나무, 대추나무, 백일홍나무, 측백나무, 감나무 등 약 60 여주) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 금산군 군북면 천을리 110-3

1.2. 물건 현황

토지

* 면적: 8,500.00㎡ (약 2,571.25평)

* 이용 현황: 공업용 건부지 및 법면 등으로 이용 중

건물

* 총 면적: 1,140.69㎡ (약 344.95평)

* 주요 용도: 공장, 창고, 사무실 등 (상세 내용은 5.2.2. 참조)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,575,715,320원

* 토지 면적: 8,500.00㎡ (약 2,571.25평)

* 건물 면적: 1,140.69㎡ (약 344.95평)

1.4. 매각물건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 포함 내역: 제시외 건물 (㉠ ㉡ ㉤), 건물의 차양 및 공장 내부 칸막이, 태양광 발전 설비, 바닥 콘크리트, 석축, 야외수도, 제시외 수목 (약 60여 주)

* 제외 내역: 제시외 건물 (㉢, ㉣) 컨테이너

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600819 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 군북면 천을리 소재 "천을마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 소규모 공장, 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지방도변의 소규모 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 접근성: 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 남서측 지방도변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 광역 교통: 차량으로 약 20분 거리에 추부IC가 위치하여 고속도로 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

* 접근 도로: 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 계획관리지역 (비도시지역), 성장관리계획구역 (일반형)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 배수구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부: 소유권 이전 기록 다수, 근저당권 (중소기업은행, 아주스틸주식회사 등), 압류 (동수원세무서장), 임의경매 개시결정 (중소기업은행) 등 기재.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 근저당권 (중소기업은행, 아주스틸주식회사 등), 압류 (동수원세무서장), 임의경매 개시결정 (중소기업은행) 등 기재.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 2019년 11월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을17) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* ㈜유천에너지: 사업자등록일 2020.01.13. / 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로, 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.)

* 농업회사법인주식회사케이진바이오: 사업자등록일 2022.05.26. / 대항력 없음.

* 양대수: 전입일자 2018.05.21. / 대항력 있음.

* 주식회사태하전기: 사업자등록일 2019.11.22. / 대항력 있음.

* 케이피코리아주식회사: 사업자등록일 2023.07.12. / 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 환경

본건이 위치한 금산군 군북면 천을리는 농경지와 소규모 공장, 주택이 산재한 지역입니다.

* 인근 시설: 주변에 소규모 공장 및 농경지가 발달해 있으며, 지방도 인근에 위치하여 접근성은 양호합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 주요 도로: 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 남서측 지방도를 통해 지역 내외로 이동이 편리합니다.

* 대중교통: 지방도 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다.

* 광역 접근: 추부IC까지 차량으로 약 20분 소요되어, 전국적인 물류 이동에 용이합니다.

4.3. 생활 편의 시설

본건 소재지 주변은 전원 및 농공 복합 지역으로, 주거 및 편의 시설은 매우 제한적일 수 있습니다.

* 인근 편의 시설: 소규모 마을 단위의 편의점이나 마트가 있을 수 있으며, 보다 다양한 생활 편의 시설(은행, 병원, 대형마트 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.4. 혐오 시설 유무

현황 조사 및 주변 정보를 종합할 때, 본건 인근에 명확하게 구분되는 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 농업 활동이 활발한 지역의 특성상 축사나 농산물 처리 시설 등에서 발생하는 냄새나 소음이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: ㈜유천에너지, 양대수, 주식회사태하전기 등 3명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 특히 ㈜유천에너지의 경우 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

5.2. 물건 및 이용 관련 리스크

* 인접 필지 점유: 인접 국유지(천을리 644번지, 구거) 일부를 점유하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 토지 경계 조정이나 사용료 부담 등 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 미완공 건축물: 토지상에 2020년 건축 허가를 득한 증축 공장(목록 5, 6)은 사용 승인되었으나, 주 6, 7, 8동(본 보고서의 목록 번호와 차이가 있을 수 있음)은 바닥 기초 공사 후 중단된 상태입니다. 이 부분에 대한 건축 관련 법규 검토 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물 용도 혼재: 일부 건물(목록 2,3,4)은 건축물대장상 '공장'으로 변경되었으나, 실제 용도는 '창고'로 이용될 수 있습니다. 이는 향후 건축물 대장 관리 및 업종 전환 시 참고해야 할 사항입니다.

5.3. 법규 및 제도 관련 리스크

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 사업 확장 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 대지와 상당한 규모의 공장 및 창고 시설을 갖추고 있어 산업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 주요 고속도로 IC와의 연계성도 비교적 좋습니다. 또한, 매각 물건에 태양광 발전 설비가 포함되어 있어 추가적인 수익 창출이 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재(특히 보증금/차임 미상인 임차인), 인접 국유지 점유, 일부 미완공 건축물 등은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 인수해야 할 권리 및 발생 가능한 추가 비용을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 대규모 부지: 8,500㎡(약 2,571평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 효율적 건물 구성: 공장, 창고, 사무실 등으로 활용 가능한 건축물(총 1,140.69㎡)이 소재합니다.

* 부가 설비 포함: 건물 지붕에 약 199.9kW 규모의 태양광 발전 설비가 포함되어 매각됩니다.

* 교통 요지: 지방도 및 주요 IC 접근성이 양호하여 물류 및 이동에 편리합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 예상 입찰가 산정 기준

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 언급된 권리 분석, 임차인 현황, 물건 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인과의 협상, 미완공 건축물 관련 처리 비용, 국유지 점유 문제 해결 비용 등을 감안해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰자는 감정평가액 2,575,715,320원과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.